Thị trường chứng khoán Việt Nam đang chứng kiến sự áp đảo của nhóm doanh nghiệp bất động sản có tiềm lực tài chính vững mạnh, khi các “ông lớn” như Vingroup, Vinhomes và Vincom Retail tiếp tục chiếm lĩnh bảng xếp hạng vốn hóa. Trong bối cảnh ngành đang hồi phục sau giai đoạn trầm lắng, nhóm dẫn đầu không chỉ khẳng định vị thế mà còn góp phần định hình diện mạo đô thị và xu hướng đầu tư bất động sản trong giai đoạn mới.
DOANH NGHIỆP HỌ VIN CHIẾM ƯU THẾ
Đứng đầu danh sách là “ông lớn” Tập đoàn Vingroup – CTCP (mã chứng khoán: VIC) trong phiên giao dịch ngày 4/11/2025 tổng vốn hoá của tập đoàn này đang ở mức 770.274,5 tỷ đồng. Theo đó, Vingroup trở thành doanh nghiệp có vốn hoá cao nhất ngành bất động sản. Hiện cổ phiếu VIC đang giao dịch quanh mức 198.500 đồng/cổ phiếu.
Giữ vị trí thứ hai, Công ty Cổ phần Vinhomes (mã chứng khoán: VHM) vốn hoá đang ở mức 406.223 tỷ đồng tại ngày 4/11/2025, giá cổ phiếu VHM đang giao dịch ở ngưỡng 98.600 đồng/cổ phiếu. Vinhomes là thành viên chủ chốt trong hệ sinh thái Vingroup, Vinhomes tiếp tục ghi dấu ấn với các dự án đại đô thị quy mô lớn, mang tính biểu tượng tại Hà Nội, TP.HCM và nhiều tỉnh thành khác.
Ở vị trí thứ ba là Công ty Cổ phần Tập đoàn Sunshine (mã chứng khoán: KSF) với tổng vốn hóa 72.882,7 tỷ đồng, cổ phiếu hiện được giao dịch quanh 81.000 đồng/cổ phiếu. Sunshine được biết đến với chiến lược phát triển bất động sản cao cấp gắn liền công nghệ và hệ sinh thái tài chính, dịch vụ, mang phong cách hiện đại, sang trọng.
Đứng ở vị trí tiếp theo là một doanh nghiệp trong hệ sinh thái Vingroup – Công ty Cổ phần Vincom Retail (mã chứng khoán: VRE) với vốn hoá đạt 72.032,5 tỷ đồng. Trong phiên giao dịch ngày 4/10/2025 thị giá cổ phiếu của VRE quanh mức 31.550 đồng/cổ phiếu.
Becamex IDC hiện giữ vị trí thứ năm với vốn hóa 68.103 tỷ đồng, cổ phiếu giao dịch quanh 65.800 đồng/cổ phiếu. Doanh nghiệp này được biết đến là “đầu tàu” phát triển các khu công nghiệp và đô thị tại Bình Dương, đóng góp lớn vào quá trình công nghiệp hóa và đô thị hóa của khu vực phía Nam.
Xếp thứ sáu là Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh Nhà Khang Điền (mã chứng khoán: KDH) đang có vốn hoá đạt 37.818,6 tỷ đồng. Còn giá giao dịch cổ phiếu KDH đang ở mức 33.900 đồng/cổ phiếu.
Với tổng vốn hóa 31.925,5 tỷ đồng, Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc – CTCP (mã chứng khoán: KBC) là một trong những doanh nghiệp hàng đầu trong phát triển khu công nghiệp và đô thị vệ tinh. Thị giá cổ phiếu KBC đang giao dịch ở mức 33.900 đồng/cổ phiếu.
Tiếp đến, Công ty Cổ phần Phát triển Sunshine (mã chứng khoán: SSH) có tổng vốn hoá đạt 30.000 tỷ đồng. Trong phiên giao dịch ngày 4/11/2025, thị giá giao dịch cổ phiếu SSH ở mức 80.000 đồng/cổ phiếu.
Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (mã chứng khoán: NVL) từng là “ngôi sao” trên thị trường bất động sản có vốn hoá 26.209,4 tỷ đồng. Cổ phiếu giao dịch ở mức 12.800 đồng/cổ phiếu.
Khép lại vị trí thứ 10 là Công ty Cổ phần Tập đoàn Bất động sản CRV (mã chứng khoán: CRV) vốn hoá đạt 22.492,3 tỷ đồng. Hiện cổ phiếu VIC đang giao dịch quanh mức 33.400 đồng/cổ phiếu.
Nhìn tổng thể, Vingroup và các công ty trong hệ sinh thái của tập đoàn này (VHM, VRE) chiếm tới hơn một nửa tổng vốn hóa của nhóm dẫn đầu, thể hiện ảnh hưởng sâu rộng trong ngành. Sự hiện diện của các doanh nghiệp như Becamex IDC, Kinh Bắc City hay Khang Điền cũng phản ánh xu hướng đa dạng hóa lĩnh vực – từ phát triển nhà ở đến khu công nghiệp và thương mại dịch vụ.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản dần hồi phục sau giai đoạn trầm lắng, những doanh nghiệp có nền tảng tài chính vững và chiến lược dài hạn vẫn đang giữ vai trò then chốt trong việc định hình diện mạo đô thị và kinh tế Việt Nam trong giai đoạn mới.
CHỈ SỐ NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN 128%
Theo báo cáo mới nhất của Chứng khoán Agribank (Agriseco), tình hình vay nợ của các doanh nghiệp bất động sản trên sàn đang cho thấy xu hướng cơ cấu lại nguồn vốn theo hướng dài hạn và thận trọng hơn.
Tính đến 30/6/2025, tổng dư nợ đạt khoảng 258.000 tỷ đồng, tăng 10% so với đầu năm, trong đó nợ dài hạn chiếm một nửa, phản ánh nỗ lực giảm áp lực đáo hạn và chi phí lãi vay khi mặt bằng lãi suất thấp.
Trong đó, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp khoảng 44.000 tỷ đồng, tập trung ở các tên tuổi lớn như VIC, VHM, NVL, NLG, DIG; nhiều doanh nghiệp phát hành mới hoặc cơ cấu lại các lô trái phiếu nhằm tăng vốn trung dài hạn. Nhìn chung, cấu trúc tài chính của nhóm doanh nghiệp bất động sản đang dần ổn định hơn sau giai đoạn siết tín dụng và tái cơ cấu.
Hệ số thanh toán nợ ngắn hạn có sự cải thiện theo quý trong 2 năm trở lại đây lên 74% nhờ nguồn tiền mặt gia tăng khi điều kiện tiếp cận vốn cải thiện, các doanh nghiệp mở bán được hàng thu tiền.
Áp lực thanh toán có thể tăng khi dư nợ vay ngắn hạn gia tăng, tỷ lệ tiền và nợ ngắn hạn duy trì dưới 1 và ở mức thấp nhất trong giai đoạn 2022 - 2024. Tuy vậy, áp lực trả nợ vẫn lớn do dư nợ vay và trái phiếu đáo hạn cao.
Cụ thể, 4 tháng cuối năm 2025, khoảng 55 .000 tỷ đồng trái phiếu sẽ đến hạn, chiếm hơn nửa tổng dư nợ toàn ngành (theo VBMA). Nhiều doanh nghiệp phải tiếp tục tái cơ cấu hoặc gia hạn nợ. Nhìn chung, rủi ro thanh khoản đã hạ nhiệt nhưng vẫn cần thời gian để ổn định bền vững.
Về mặt bằng giá cổ phiếu, Agriseco cho rằng, nhóm bất động sản đang giao dịch ở mức P/B 2,2x lần, cao hơn mức bình quân 5 năm quá khứ (1,8x) và tiệm cận vùng +1 độ lệch chuẩn. Tuy nhiên, nếu loại trừ các cổ phiếu vốn hóa lớn như VIC, VHM, VRE thì P/B ngành chỉ quanh 1,7x, tương đương mức trung bình dài hạn.
“Điều này cho thấy mặt bằng định giá chung của phần lớn doanh nghiệp bất động sản vẫn ở vùng hợp lý so với quá khứ”, Chứng khoán Agribank nhận định.
Sau giai đoạn giảm và đi ngang trong năm 2024, chỉ số ngành bất động sản ghi nhận mức tăng 128% từ đầu năm 2025, vượt xa so với mức tăng 31% của VN-Index. Theo Fiinpro-X diễn biến chủ yếu được dẫn dắt bởi VIC, VHM, trong khi các cổ phiếu khác phân hóa với mức tăng từ 20 - 60%.
“Mặt bằng định giá ngành bất động sản đã hồi phục lên mức bình quân 5 năm, song sự phân hóa giữa các nhóm cổ phiếu vẫn rõ nét. Nhóm vốn hóa lớn (VIC, VHM, VRE) phục hồi mạnh nhưng định giá vẫn thấp so với trung bình quá khứ. Các cổ phiếu vừa và nhỏ (KDH, NLG, DIG, HDC…) giao dịch ở vùng định giá hợp lý hoặc chiết khấu, phù hợp với triển vọng kinh doanh 2–3 năm tới.
Cơ hội đầu tư tập trung ở các doanh nghiệp quỹ đất sạch, năng lực triển khai tốt và hưởng lợi từ chính sách pháp lý, trong bối cảnh rủi ro ngắn hạn đến từ áp lực chốt lời sau nhịp tăng mạnh và tiến độ giải ngân dự án”, Chứng khoán Agribank nhận định.
