Xử lý nợ xấu bất động sản: DATC nên là nhà cung cấp bảo lãnh tín dụng

Bộ Xây dựng cho biết số liệu này chưa tính đến các khoản vay tiêu dùng khác nhưng thực chất được đầu tư vào bất động sản, cũng như dư nợ có tài sản bảo đảm bằng bất động sản còn chiếm khoản 46,5% tổng dư nợ tín dụng. Nợ xấu chiếm khoảng 6,5% tổng dư nợ BĐS nhưng đại đa số doanh nghiệp BĐS khó có khả năng thanh toán khi đến hạn do không bán được sản phẩm.

Trong khi đó, trên thị trường BĐS có sự tham gia mạnh mẽ của các DNNN. Theo số liệu của Bộ Tài chính, tính đến hết năm 2010, các tập đoàn kinh tế nhà nước đầu tư ngoài ngành gần 22.000 tỷ đồng, trong đó có 3.576 tỷ đồng vào chứng khoán, 2.236 tỷ đồng vào lĩnh vực bảo hiểm, 5.379 tỷ đồng vào BĐSS, vào quỹ đầu tư 495 tỷ đồng. 

Như vậy, vốn đầu tư ngoài ngành của DNNN chiếm khoảng 24% vào BĐS. Theo TS Lê Đăng Doanh, các tập đoàn, Tổng công ty Nhà nước đã và sẽ “mắc kẹt” với hàng đống tài sản đầu tư là BĐS mà 2/3 trong số đó hoạt động kinh doanh thua lỗ không hiệu quả.

Trước tình trạng này, không ít giải pháp đã được đưa ra để giải quyết nợ xấu cho thị trường này như giảm giá, chia nhỏ căn hộ, thành lập quỹ tiết kiệm nhà ở, hay giảm lãi suất cho vay, bơm thêm vốn cho các dự án đang xây dựng dở dang. Tuy nhiên, thị trường vẫn chưa có dấu hiệu phục hồi.

Là đơn vị chính đảm đương nhiệm vụ xử lý nợ gắn với tái cơ cấu doanh nghiệp, vai trò của DATC trong xử lý nợ xấu BĐS thời gian qua là không nhỏ. Đại diện DATC cho biết, không ít doanh nghiệp được DATC mua nợ tái cơ cấu dùng BĐS làm tài sản đảm bảo. Cho nên trong quá trình xử lý nợ, một trong những vấn đề được DATC quan tâm nhất là giải quyết nợ xấu BĐS. Đối với các khoản nợ xấu BĐS là các khu đất hoặc các dự án đã hoàn thành, đơn vị sẽ tiến hành đấu giá trên thị trường hoặc bán thỏa thuận. Còn đối với các dự án đang xây dựng dở dang, khi tiến hành xử lý nợ tái cơ cấu doanh nghiệp, DATC sẽ phối hợp với ngân hàng và doanh nghiệp tìm nhà đầu tư, đối tác mới tiếp tục hoàn thiện dự án tìm đầu ra cho sản phẩm.

Tuy nhiên, do thị trường BĐS đóng băng, cùng với đó giá BĐS ở Việt Nam thường được đẩy lên cao gấp nhiều lần giá trị thực. Thậm chí có những dự án vẫn còn trên giấy, chỉ cần một số biện pháp kỹ thuật nhỏ, ngân hàng đã sẵn sàng cho doanh nghiệp vay nên khi tiến hành mua nợ để tái cơ cấu doanh nghiệp, DATC gặp rất nhiều khó khăn trong xác định giá trị doanh nghiệp. Nhất là việc xác định giá trị đất ở Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh.

Theo một số chuyên gia kinh tế tài chính, hiện các giải pháp xử lý nợ xấu BĐS vẫn chưa xác định chính xác đối tượng cần hỗ trợ. Điều này khiến thị trường chưa thể vực dậy trong thời gian qua. Trong khi đó, dù xử lý nợ xấu BĐS chỉ là một phần nhỏ trong nhiệm vụ xử lý nợ gắn với tái cơ cấu doanh nghiệp của DATC nhưng cách mà đơn vị này đã làm trong thời gian qua cho thấy, DATC hoàn toàn có thể làm được. Việc triển khai giải quyết nợ xấu BĐS sẽ mất nhiều thời gian và kéo dài. Do vậy, giải quyết nợ xấu BĐS cần sự hợp tác của 3 bên, là công ty mua bán nợ, ngân hàng và doanh nghiệp. Để kích thích tiêu thụ BĐS với giá hợp lý, ngân hàng phải chịu thiệt, doanh nghiệp cũng phải chịu thiệt thì mới bán được sản phẩm.

Theo đó, với tư cách là đầu mối xử lý nợ lớn nhất Việt Nam, DATC sẽ là cầu nối giữa ba nhà: Ngân hàng, doanh nghiệp và người mua nhà. Cụ thể, đối với những khoản nợ xấu BĐS là các dự án đã hoàn thành, DATC sẽ đưa ra đấu giá công khai. Tiền mua BĐS đấu giá sẽ bao gồm một phần vốn tự có của người mua và một phần vốn vay lãi suất thấp từ các ngân hàng, có thể thực hiện theo tỷ lệ 3/7. DATC sẽ cung cấp bảo lãnh tín dụng thế chấp mua nhà cho người vay đủ tiêu chuẩn là những người có nhu cầu nhà ở thực sự. Mỗi người đi vay chỉ nhận được một khoản vay cho một ngôi nhà/căn hộ.

Để có được sự bảo lãnh từ DATC, người vay phải trả một khoản phí hàng tháng. Khoản phí này sẽ hình thành nên một quỹ bảo hiểm dùng để chi trả trong trường hợp có người vay mất khả năng thanh toán. Đặc biệt, trong điều kiện người về hưu có nhu cầu mua nhà, với tư cách người cấp vốn chính để xử lý nợ xấu BĐS, ngân hàng cần có cơ chế để họ có thể sử dụng tiền từ quỹ hưu trí để thế chấp và vay một phần tiền trả góp mua nhà. Phần tiền vay thêm càng ít đi, người dân càng mạnh dạn mua nhà hơn. Điều này sẽ giúp người dân có nhiều cơ hội sở hữu nhà. Về dài hạn, DATC có thể chứng khoán hóa các khoản vay này và bán chúng trên thị trường chứng khoán. Đây có thể coi là nguồn tài chính của DATC bên cạnh nguồn vốn ban đầu.

Bằng quy trình đấu giá như trên, bảng cân đối kế toán của cả ngân hàng và doanh nghiệp BĐS sẽ lành mạnh hơn. Ngân hàng sau đó có thể tiến hành cho vay mới đối với lĩnh vực BĐS và kích thích thị trường hồi phục. Với sự bảo lãnh của DATC, các ngân hàng sẽ mạnh dạn giải ngân tín dụng hơn, yêu cầu phần bù rủi ro thấp hơn và qua đó kéo giảm lãi suất cho vay thế chấp. Đồng thời, việc thực hiện phải được giao phó cho một đội ngũ tín cẩn và mang lại hiệu quả. Quá trình thực hiện phải được giám sát để tuân thủ với tôn chỉ, mục đích ban đầu là giải quyết tình trạng đóng băng của thị trường BĐS và sử dụng tối ưu nguồn lực của nền kinh tế.

Riêng đối với các khoản nợ xấu là các dự án BĐS dở dang, ngân hàng và doanh nghiệp cần phối hợp với DATC theo phương thức ngân hàng tiếp tục bơm vốn để doanh nghiệp hoàn thiện dự án dưới sự bảo lãnh của DATC. 

được bảo lãnh của đơn vị này, ngoài việc phải chứng minh được chiến lược kinh doanh khả thi, trong thời gian được bảo lãnh, doanh nghiệp phải chi trả một khoản nhất định cho DATC. Khoản tiền này được DATC coi như là lợi nhuận thu được từ hiệu quả kinh doanh hoặc dùng để thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh trong trường hợp ngân hàng xác định doanh nghiệp không trả được nợ và áp dụng các biện pháp thu hồi nợ theo quy định. Theo đó, với tư cách là nhà cung cấp bảo lãnh tín dụng, bên cạnh nhiệm vụ cử người tham gia giám sát hoạt động tái cơ cấu DN, DATC sẽ tìm nhà đầu tư chiến lược giúp DN nhanh chóng vực dậy, hoạt động kinh doanh có lãi để trả nợ, trên cơ sở đó giải quyết hàng tồn kho bất động sản.

Có thể nói, trong bối cảnh cả doanh nghiệp và ngân hàng đều khó khăn, việc tăng năng lực cho DATC như một VAMC là cần thiết. Theo đó, để xử lý nợ xấu BĐS, tạo điều kiện cho người có nhu cầu nhà ở thực sự có thể sở hữu nhà, cả ngân hàng và doanh nghiệp đều phải hy sinh lợi ích và DATC cần được cung cấp bảo lãnh tín dụng thế chấp mua nhà.

Theo DATC