Tham gia chương trình tuần này có PGS.TS Nguyễn Hồng Sơn, nguyên Phó Trưởng Ban Chính sách, Chiến lược Trung ương; ông Nguyễn Mạnh Tiến, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Quốc phòng, An ninh và Đối ngoại của Quốc hội; ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên là Đại biểu Quốc hội chuyên trách tại Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội; ông Hoàng Quang Phòng, Phó Chủ tịch Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam VCCI; ông Nguyễn Văn Khôi, Phó Chủ tịch VACOD, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam; bà Nguyễn Thị Thu Thuỷ, Phó Chủ tịch thường trực VACOD; bà Ninh Thị Ty, Phó Chủ tịch HBA cùng các doanh nhân đến từ hai Hiệp hội Phát triển Hàng tiêu dùng Việt Nam - VACOD và Hiệp hội Doanh nghiệp TP. Hà Nội – HBA…
Chủ tịch VACOD – HBA, TS. Nguyễn Hồng Sơn nêu rõ chương trình tuần này diễn ra trong thời điểm đặc biệt, khi Kỳ họp thứ 10 Quốc hội khóa XV (nhiệm kỳ 2021–2026) vừa kết thúc, đồng thời năm 2025 cũng sắp khép lại với nhiều dấu mốc quan trọng của đất nước. Đây là giai đoạn có ý nghĩa không chỉ về mặt lập pháp, điều hành vĩ mô mà còn tác động trực tiếp tới môi trường hoạt động của cộng đồng doanh nghiệp.
Bên cạnh các sự kiện lớn của quốc gia, Chủ tịch Nguyễn Hồng Sơn cho biết các hoạt động của hai Hiệp hội trong năm nay tiếp tục được triển khai đồng bộ, vừa bảo đảm tính thường kỳ, thường niên, vừa có sự mở rộng và nâng cao chất lượng so với các năm trước. Đáng chú ý, công tác đối ngoại và xúc tiến thương mại được đẩy mạnh, với nhiều đoàn công tác làm việc tại các thị trường trọng điểm. Gần đây nhất, đoàn doanh nghiệp của Hiệp hội đang triển khai chương trình xúc tiến thương mại tại Trung Quốc, dự kiến kết thúc vào đầu tuần tới hứa hẹn mang lại thêm những cơ hội hợp tác cụ thể cho doanh nghiệp hội viên.
Cũng theo TS. Nguyễn Hồng Sơn, từ nay đến cuối năm âm lịch, Hiệp hội dự kiến tổ chức một số hoạt động trọng tâm. Trong đó có các chương trình gặp mặt, tri ân lãnh đạo Trung ương và TP. Hà Nội, đồng thời tăng cường sự tham gia của doanh nghiệp hội viên trong các hoạt động chung của Hiệp hội.
Người đứng đầu VACOD – HBA nhấn mạnh trọng tâm tọa đàm chuyên đề tuần này tập trung vào những điều chỉnh, thay đổi quan trọng của Luật Đất đai vừa được Quốc hội thông qua, với nhiều nội dung tác động trực tiếp đến hoạt động sản xuất – kinh doanh của doanh nghiệp. Qua trao đổi của các chuyên gia, chương trình được kỳ vọng sẽ làm rõ các điểm mới và giải đáp những vấn đề doanh nghiệp quan tâm.
THÁO GỠ VƯỚNG MẮC CHO DOANH NGHIỆP
Quốc hội khóa XV, Kỳ họp thứ 10 đã thông qua Nghị quyết 254/2025/QH15 quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật đất đai 2024. Những phân tích của các chuyên gia, hiệp hội tại chương trình Bữa sáng Doanh nhân do VACOD–HBA tổ chức ngày 20/12 đã đánh giá cao việc ban hành nghị quyết với tinh thần đất đai là nguồn lực đầu vào quan trọng cho sản xuất kinh doanh, phục vụ mục tiêu tăng tốc phát triển kinh tế.
Thu hồi đất: Bổ sung thêm trường hợp thu hồi cần thiết vì mục đích quốc phòng, an ninh và phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
Luật Đất đai 2024 đã quy định 10 trường hợp thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh và 31 trường hợp khác để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Đất được thu hồi sẽ được giao, cho thuê cho nhà đầu tư theo cơ chế đấu giá, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất và giao, cho thuê không qua đấu giá, không qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất. Tuy nhiên, trên thực tế thực hiện còn một số khó khăn, vướng mắc nhất định trong việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất.
Tuy nhiên trong thực tế có nhiều dự án trọng điểm, có vai trò tạo động lực thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của địa phương đóng góp nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tạo nhiều việc làm cho lao động địa phương, thúc đẩy phát triển các dịch vụ kinh doanh phụ trợ nhưng chưa có quy định được Nhà nước thu hồi đất, gây khó khăn cho quá trình tiếp cận đất đai và triển khai thực hiện dự án.
Đồng thời, Luật chưa quy định thu hồi đất để tạo quỹ đất cho thuê đất tiếp tục sản xuất, kinh doanh đối với nhà đầu tư nhưng phải di dời ra khỏi vị trí cũ do ô nhiễm môi trường hoặc phải thu hồi đất, dẫn đến việc sản xuất, kinh doanh ngừng trệ do chưa có mặt bằng để tiếp tục sản xuất, kinh doanh. Trên thực tế, nhiều dự án thực hiện theo cơ chế thỏa thuận nhận chuyển quyền sử dụng đất nhưng có một phần nhỏ diện tích mà nhà đầu tư không thỏa thuận được với người sử dụng đất dẫn đến tình trạng “dự án treo”, gây lãng phí nguồn lực đất đai, làm chậm tiến độ đầu tư và gây khó khăn cho nhà đầu tư.
Chính từ thực tiễn này, Nghị quyết 254 Bổ sung trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh làm cơ sở cai nghiện ma túy do lực lượng vũ trang nhân dân quản lý và 3 trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, bao gồm: (i) Thực hiện dự án trong khu thương mại tự do, dự án trong trung tâm tài chính quốc tế; (ii) Trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đã hết thời hạn phải hoàn thành việc thỏa thuận hoặc hết thời gian gia hạn phải hoàn thành việc thỏa thuận mà đã thoả thuận được trên 75% diện tích đất và trên 75% số lượng người sử dụng đất thì Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét, thông qua việc thu hồi phần diện tích đất còn lại để giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư; và (ii) Tạo quỹ đất để thanh toán dự án theo Hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao (Hợp đồng BT), để cho thuê đất tiếp tục sản xuất, kinh doanh đối với trường hợp tổ chức đang sử dụng đất mà Nhà nước thu hồi đất
Một nội dung được cộng đồng doanh nghiệp đặc biệt quan tâm là cơ chế xử lý các dự án mà nhà đầu tư phải tự thỏa thuận nhận chuyển quyền sử dụng đất mà gặp khó khăn trong việc hoàn thành thỏa thuận đối với 100% người sử dụng đất, Tuy nhiên, cơ chế này không mang tính tự động và phải đáp ứng cả 2 điều kiện là: đã thoả thuận được trên 75% diện tích đất và trên 75% số lượng người sử dụng đất.
Chuyên gia nhấn mạnh, Hội đồng nhân dân sẽ đóng vai trò then chốt khi xem xét, quyết định việc thu hồi đất trên cơ sở đề nghị của nhà đầu tư nhằm đảm bảo lợi ích hài hòa của các bên có liên quan. Cách thiết kế này được đánh giá là tạo ra một “bộ lọc” chính sách quan trọng: vừa tránh tình trạng lạm dụng thu hồi đất, vừa tháo gỡ ách tắc cho các dự án có tính khả thi cao, phù hợp định hướng phát triển kinh tế – xã hội của địa phương.
Điều chỉnh bồi thường, tái định cư để tăng tốc giải phóng mặt bằng
Theo phân tích của chuyên gia, cần nhìn nhận đúng bản chất pháp lý của chế định thu hồi đất. Nếu trong quan hệ dân sự thông thường, nguyên tắc chỉ dừng lại ở “thiệt hại đến đâu, bồi thường đến đó”, thì trong thu hồi đất, Nhà nước còn bổ sung thêm hai chính sách đặc thù là: hỗ trợ và tái định cư. Chính vì vậy, đối với doanh nghiệp, đặc biệt là các chủ đầu tư dự án việc xây dựng phương án bồi thường cần tách bạch rõ ba nội dung: bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
Một thay đổi quan trọng trong Nghị quyết 254 là cách tiếp cận mới đối với giá bồi thường và tái định cư về đất. Giá đất tính tiền bồi thường về đất quy định tại khoản và giá đất tính tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư được tính theo giá đất trong bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại Nghị quyết này. Trường hợp bồi thường bằng đất ở tại chỗ mà giá đất tại vị trí được bồi thường chưa có trong bảng giá đất thì cơ quan, người có thẩm quyền căn cứ vào giá đất trong bảng giá đất tại vị trí tương tự để quyết định giá đất tính tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư trong phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Chuyên gia cho rằng, nếu chỉ bồi thường theo bảng giá nhưng lại tính tiền sử dụng đất ở nơi tái định cư theo giá cụ thể thì sẽ tạo ra bất cập. Tuy nhiên, khi cả hai đều được tính theo bảng giá, bài toán lợi ích tổng thể về cơ bản vẫn được giữ cân bằng, trong khi tiến độ dự án được cải thiện rõ rệt.
Đối với trường hợp nhà nước đứng ra thu hồi phần diện tích đất còn lại trong trường hợp nhà đầu tư chỉ thỏa thuận được trên 75% diện tích và số người sử dụng đất như nêu trên, thì trường hợp số tiền theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tính trên một đơn vị diện tích đất thấp hơn trung bình của giá đất đã thỏa thuận thì người có đất thu hồi được nhận thêm số tiền còn thiếu so với mức trung bình đó. Chủ đầu tư ứng trước kinh phí để trả số tiền theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và tiền chênh lệch giữa số tiền tính theo mức trung bình của giá đất đã thỏa thuận với số tiền theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; số tiền chênh lệch này được tính vào chi phí đầu tư của dự án.
Một nội dung khác nhận được nhiều sự quan tâm là bồi thường thiệt hại về tài sản trên đất. Luật Đất đai 2024 đã đưa ra nguyên tắc tiến bộ khi bồi thường theo giá xây dựng mới của công trình tương đương, thay vì giá trị còn lại như trước đây – vốn thường không đủ để người dân tái tạo tài sản.
Tuy nhiên, Nghị quyết 254 đã điều chỉnh theo hướng thực tiễn và công bằng hơn. Với những công trình không bị phá hủy hoàn toàn và vẫn có thể sử dụng, đảm bảo tiêu chuẩn kỹ thuật, sẽ bồi thường theo thiệt hại thực tế thay vì bồi thường toàn bộ giá trị xây mới. Cách làm này được đánh giá là hợp lý, vừa bảo đảm công bằng, vừa tránh lãng phí nguồn lực xã hội và chi phí đầu tư của doanh nghiệp. Về chính sách hỗ trợ, Nghị quyết 254 trao thêm thẩm quyền cho Ủy ban nhân dân cấp xã trong việc quyết định các biện pháp hỗ trợ đặc thù cho từng dự án.
Một điểm điều chỉnh đáng chú ý khác là nguyên tắc tái định cư. Nguyên tắc chung là điều kiện thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng là phải hoàn thành việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư theo quy định của Luật Đất đai, nhưng có loại trừ một số trường hợp như: nếu được trên 75% người sử dụng đất đồng ý thu hồi đất trước khi phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hoặc thu hồi đất trước khi hoàn thành việc bố trí tái định cư đối với trường hợp dự án đầu tư công khẩn cấp theo quy định của pháp luật về đầu tư công, dự án thực hiện tái định cư tại chỗ, dự án mà việc bố trí tái định cư theo tuyến công trình chính…
Giao đất, cho thuê đất: Nới “điểm khóa” đấu giá, đấu thầu để bảo đảm tính khả thi của dự án
Một điểm mới đáng chú ý khác của Nghị quyết 254/2025/QH15 nằm ở việc bổ sung các trường hợp giao đất, cho thuê đất để phù hợp với thực tiễn và thay đổi chính sách gần đây.
Thứ nhất là giao, cho thuê theo tiến độ, phân kỳ đầu tư: Trường hợp quyết định, chấp thuận chủ trương đầu tư dự án có phân kỳ tiến độ hoặc việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo tiến độ thì người có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất quyết định việc giao đất, cho thuê đất theo tiến độ của dự án đầu tư hoặc theo tiến độ thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Thứ hai, bổ sung một số trường hợp giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất. Cụ thể là: Giao đất, cho thuê đất đối với diện tích đất thanh toán cho Hợp đồng BT theo quy định của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư; Giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất, không sử dụng vốn nhà nước nhưng đã có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư và chấp thuận nhà đầu tư hoặc lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật; Dự án năng lượng, dự án du lịch gắn với thương mại, dịch vụ tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.
Một điểm mới khác có tác động sâu rộng tới thị trường là quy định liên quan đến nhận chuyển nhượng dự án đầu tư gắn với đất đai. Theo quy định trước đây, khi nhận chuyển nhượng dự án, nhà đầu tư mới chỉ được tiếp tục thực hiện trong thời hạn sử dụng đất còn lại và điều này không thực sự tạo hấp dẫn trong việc nâng cao hiệu quả sử dụng đất và tái cơ cấu dự án đầu tư. Nghị quyết 254 đã tháo gỡ điểm nghẽn này khi Cho phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất cho nhà đầu tư mới thay thế cho nhà đầu tư đã giải thể, phá sản; nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất. Nhà đầu tư mới, nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án đầu tư phải nộp bổ sung tiền thuê đất theo quy định của pháp luật.
Ngoài ra, Nghị quyết 254 bổ sung thêm một quy định thể hiện rất rõ tinh thần Nghị quyết 68 về thúc đẩy phát triển kinh tế tư nhân. Trường hợp Nhà nước chậm giao đất, cho thuê đất để thanh toán cho Hợp đồng BT thì Nhà đầu tư được hưởng thêm một khoản tiền tương ứng với mức lãi suất trung bình của các Ngân hàng thương mại cổ phần Nhà nước đối với phần giá trị của hạng mục công trình hoặc công trình. Thời gian được hưởng tính từ thời điểm nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình hoặc công trình dự án BT đến thời điểm có quyết định giao đất, cho thuê đất.
Bảng giá đất trở thành nền tảng định giá phổ biến: Giảm độ trễ chính sách, tăng tính dự báo
Một trong những thay đổi mang tính nền tảng của Nghị quyết 254/2025/QH15 là việc xác lập bảng giá đất và hệ số điều chỉnh như phương thức định giá phổ biến và xuyên suốt trong thời gian tới. Bảng giá đất là một trong các căn cứ để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất; xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất; tính thuế, phí, lệ phí liên quan đến việc sử dụng đất; tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước theo quy định của pháp luật về cổ phần hóa; thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với Nhà nước; bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
So với Luật đất đai 2024, thay vì song song tồn tại bảng giá đất và giá đất cụ thể cho nhiều mục đích khác nhau, chính sách mới hướng tới áp dụng thống nhất bảng giá đất trong nhiều trường hợp. Các phương pháp định giá đất theo quy định của Chính phủ. Theo phân tích của chuyên gia, nếu cùng một dự án áp dụng bảng giá đất cho cả bồi thường và tái định cư, mức lợi ích tổng thể về cơ bản không thay đổi, trong khi giảm đáng kể thời gian, chi phí và rủi ro phát sinh từ việc xác định giá đất cụ thể. Cách tiếp cận này thể hiện rõ hơn quan điểm coi đất đai là nguồn lực đầu vào quan trọng, thay vì tối đa hóa nguồn thu từ đất mà quan trọng lợi ích phát sinh từ đất.
Bảng giá đất được xây dựng theo loại đất, khu vực, vị trí. Đối với khu vực có bản đồ địa chính dạng số và cơ sở dữ liệu giá đất thì được xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất. Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định bảng giá đất, công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 năm 2026; sửa đổi, bổ sung bảng giá đất khi cần thiết. Hệ số điều chỉnh giá đất là tỷ lệ tăng, giảm giá đất của các loại đất tương ứng với khu vực, vị trí đã quy định trong bảng giá đất. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định ban hành hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng từ ngày 01 tháng 01 hằng năm; trường hợp cần thiết, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định sửa đổi, bổ sung hệ số điều chỉnh giá đất trong năm hoặc cho từng khu vực, vị trí để áp dụng.
Tinh thần cải cách thủ tục hành chính mạnh mẽ
Một điểm đáng chú ý khác của Nghị quyết này là cắt giảm thủ tục hành chính không cần thiết, theo cơ chế thủ tục ‘tự động’. Việc thể chế hóa nguyên tắc “tự động áp dụng” không chỉ giảm chi phí tuân thủ, mà còn thể hiện rõ định hướng cải cách thủ tục hành chính thực chất, thay vì hình thức. Trường hợp được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, trừ trường hợp chỉ được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất một số năm. Trường hợp giảm tiền thuê đất hằng năm theo quy định của Chính phủ trong thực tiễn điều hành kinh tế - xã hội hằng năm thì người sử dụng đất không phải thực hiện thủ tục đề nghị giảm tiền thuê đất. Các doanh nghiệp đánh giá cao nội dung cải cách thủ tục hành chính này.
DOANH NGHIỆP BỚT E NGẠI NHƯNG VẪN CÒN BĂN KHOĂN
Đánh giá về Nghị quyết 254/2025/QH15, một vị chuyên gia ngành bất động sản cho rằng nghị quyết đã làm rõ và chặt chẽ hơn nhiều vấn đề từng gây tâm lý e ngại cho doanh nghiệp, đặc biệt là các nhà đầu tư tham gia phát triển hạ tầng theo hình thức hợp đồng BT.
Theo ông, một trong những điểm quan trọng nhất là xác định rõ thời điểm bàn giao công trình BT và thời điểm tính giá đất. Quy định này giúp khắc phục tình trạng thiếu nhất quán trước đây, khi doanh nghiệp thường phải bàn giao công trình trước trong khi việc giao đất thanh toán kéo dài nhiều năm, dẫn đến chênh lệch lớn về giá đất, phát sinh rủi ro và tranh chấp.
Việc nghị quyết đặt ra nguyên tắc giao – nhận theo đúng thời điểm, đồng thời có cơ chế xử lý khi chậm trễ, được đánh giá là bảo đảm tính công bằng lợi ích, tạo sự an tâm cho doanh nghiệp có năng lực tài chính, sẵn sàng đầu tư dài hạn vào hạ tầng.
Nghị quyết 254 không khuyến khích cách làm “xây công trình chỉ để đổi đất”, mà hướng tới chuẩn hóa, minh bạch hóa cơ chế BT, bảo đảm an toàn pháp lý cho cả Nhà nước và nhà đầu tư. Cách tiếp cận này giúp các dự án hạ tầng được triển khai đúng tiến độ, hạn chế tình trạng ách tắc kéo dài do vướng mắc về thanh toán quỹ đất.
Đặc biệt, quy định cho phép tính lãi đối với phần giá trị công trình BT đã bàn giao nhưng Nhà nước chậm giao đất được nhìn nhận là một bước tiến lớn, thể hiện rõ tinh thần trách nhiệm hai chiều trong quan hệ Nhà nước – doanh nghiệp.
Chuyên gia cũng đánh giá tích cực việc nghị quyết cho phép Nhà nước thu hồi đất đối với các dự án đã đạt tỷ lệ thỏa thuận cao, phản ánh đúng thực tiễn giải phóng mặt bằng tại nhiều địa phương. Trên thực tế, nhiều dự án dù đã hoàn tất phần lớn công tác thỏa thuận với người dân vẫn bị đình trệ do một số ít trường hợp không đồng thuận. Việc bổ sung cơ chế thu hồi trong các trường hợp này, có sự xem xét và quyết định của Hội đồng nhân dân, được kỳ vọng sẽ giảm đáng kể thời gian chuẩn bị dự án, đồng thời vẫn bảo đảm vai trò giám sát của cơ quan dân cử và quyền lợi chính đáng của người sử dụng đất.
Một nội dung khác được cộng đồng doanh nghiệp ngành bất động sản đặc biệt quan tâm là điều khoản chuyển tiếp liên quan đến bảng giá đất. Theo ông, việc cho phép tiếp tục áp dụng bảng giá đất hiện hành trong giai đoạn các địa phương chưa kịp ban hành bảng giá mới giúp tránh khoảng trống pháp lý, không làm gián đoạn hoạt động đầu tư, kinh doanh. Cách xử lý này tạo sự ổn định cần thiết trong giai đoạn chuyển đổi, nhất là với các dự án đang triển khai dở dang, tránh tình trạng mỗi địa phương vận dụng khác nhau gây thêm rủi ro cho doanh nghiệp.
Dưới góc độ tổ chức đại diện cho cộng đồng doanh nghiệp bất động sản, chuyên gia nhận định Nghị quyết 254/2025/QH15 đã tiếp thu nhiều kiến nghị thực tiễn, tạo bước tiến quan trọng trong việc tháo gỡ các điểm nghẽn về đất đai, nhất là đối với các dự án hạ tầng và bất động sản quy mô lớn.
Từ thực tiễn hoạt động đầu tư – kinh doanh, vị chuyên gia ngành bất động sản kiến nghị cần tiếp tục mở rộng dư địa chính sách, nhất là đối với phương thức nộp tiền thuê đất. Theo ông, quy định hiện nay chủ yếu xoay quanh hình thức trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, trong khi vẫn thiếu các phương án trung gian linh hoạt hơn. Cụ thể, ông đề xuất cho phép doanh nghiệp được lựa chọn trả tiền thuê đất theo chu kỳ nhiều năm, có thể là 3 năm, 5 năm hoặc thậm chí 10 năm, phù hợp với chu kỳ kinh doanh và dòng tiền của từng loại hình dự án. Theo ông, việc chỉ giới hạn ở hình thức trả tiền hàng năm chưa phản ánh đầy đủ nhu cầu thực tế của doanh nghiệp, nhất là trong bối cảnh nhiều dự án cần thời gian tích lũy dòng tiền trước khi đạt điểm hòa vốn.
Đáng chú ý, theo ông, vấn đề này không chỉ liên quan đến chi phí sử dụng đất, mà còn tác động trực tiếp đến khả năng thế chấp và tiếp cận tín dụng của doanh nghiệp. Trong thực tế, quyền sử dụng đất trả tiền hàng năm thường gặp hạn chế khi đưa vào làm tài sản bảo đảm, trong khi nếu doanh nghiệp đã thực hiện nghĩa vụ tài chính cho một chu kỳ dài hơn, giá trị pháp lý và kinh tế của quyền sử dụng đất cần được ghi nhận tương xứng.
“Doanh nghiệp không chỉ cần sự linh hoạt về dòng tiền, mà còn cần một cơ chế rõ ràng để quyền sử dụng đất đã thanh toán theo chu kỳ nhiều năm có thể được xem xét đầy đủ trong các quan hệ tín dụng”, vị chuyên gia nhấn mạnh, đồng thời kiến nghị cơ quan soạn thảo nghiên cứu hoàn thiện quy định liên quan đến thế chấp, bảo đảm tiền vay đối với các trường hợp nộp tiền thuê đất theo phương thức này.
Theo ông, nếu được thiết kế hợp lý, cơ chế trả tiền thuê đất theo chu kỳ nhiều năm sẽ vừa giảm áp lực tài chính ban đầu cho doanh nghiệp, vừa không làm thất thu ngân sách, đồng thời góp phần khơi thông dòng vốn tín dụng cho sản xuất – kinh doanh. Đây cũng là yếu tố quan trọng để chính sách đất đai thực sự đi vào cuộc sống, thay vì chỉ dừng lại ở khung pháp lý.
Dù vẫn còn những nội dung cần tiếp tục hoàn thiện trong quá trình hướng dẫn và thực thi, nhưng theo đánh giá chung, nghị quyết đã góp phần củng cố niềm tin thị trường, tạo nền tảng pháp lý rõ ràng hơn để doanh nghiệp yên tâm đầu tư, đồng thời bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và xã hội.
Về phía doanh nghiệp, đại diện một đơn vị tham gia đầu tư trong lĩnh vực bất động sản cho rằng, bên cạnh các điểm tiến bộ của chính sách đất đai mới, thực tiễn triển khai đang đặt ra một vấn đề lớn cần được làm rõ và xử lý thống nhất. Đó là các khoản chi phí doanh nghiệp đã ứng trước cho Nhà nước nhưng chậm được quyết toán, thanh toán.
Từ thực tiễn hoạt động của doanh nghiệp, trong nhiều dự án phát triển đô thị và hạ tầng, doanh nghiệp thường phải ứng trước nguồn lực đáng kể để đầu tư hạ tầng, sau đó mới hoàn tất nghĩa vụ tài chính về đất. Tuy nhiên, trên thực tế có không ít trường hợp các khoản chi phí doanh nghiệp đã ứng trước vẫn chưa được Nhà nước quyết toán hoặc thanh toán đầy đủ, kéo dài trong nhiều năm, ảnh hưởng trực tiếp đến dòng tiền và khả năng tái đầu tư.
Trong bối cảnh Nghị quyết mới đã thể hiện rõ tinh thần công bằng hai chiều, đặc biệt là nguyên tắc Nhà nước cũng phải có trách nhiệm tài chính khi chậm thanh toán trong các hợp đồng BT, PPP, đại diện doanh nghiệp kỳ vọng tinh thần này sẽ tiếp tục được nghiên cứu mở rộng, áp dụng phù hợp hơn trong các dự án đầu tư thông thường. Theo đó, mọi trường hợp chậm quyết toán, chậm thanh toán hoặc chậm xác định nghĩa vụ tài chính cần được nhìn nhận như một vấn đề tổng thể, thay vì xử lý rời rạc theo từng loại hình dự án.
Từ góc nhìn khách quan, nếu có một cơ chế rà soát và xử lý thống nhất các khoản nghĩa vụ tài chính còn “treo” trong khu vực công, không chỉ giúp giải phóng nguồn lực đang bị ách tắc, mà còn góp phần củng cố niềm tin của nhà đầu tư vào môi trường pháp lý, nhất là trong các dự án dài hạn, quy mô lớn, đòi hỏi sự đồng hành bền bỉ giữa Nhà nước và khu vực tư nhân.
Ở nghĩa rộng hơn, tiếng nói từ doanh nghiệp cho thấy Nghị quyết không chỉ mang ý nghĩa hoàn thiện thể chế đất đai, mà còn được kỳ vọng trở thành đòn bẩy thực sự để đưa chính sách đi vào cuộc sống, nơi lợi ích của Nhà nước, nhà đầu tư và xã hội được đặt trong một tổng thể hài hòa, minh bạch và có khả năng dự báo.
Cuối phần tọa đàm, một chuyên gia nghiên cứu vấn đề mang tính lý luận, chiến lược cũng đánh giá cao việc Quốc hội ban hành Nghị quyết 254/2025/QH15 trong bối cảnh Luật Đất đai 2024 bước vào giai đoạn triển khai thực tế. Theo ông, nhiều nội dung được tháo gỡ trong Nghị quyết lần này thực chất không phải là vấn đề mới, mà là những điểm nghẽn đã được giới nghiên cứu, chuyên gia chính sách và cơ quan tư vấn chỉ ra từ sớm, song đến nay mới hội tụ đủ điều kiện để điều chỉnh về mặt thể chế.
Dưới góc độ nghiên cứu, ông cho rằng, điểm đáng ghi nhận trước hết là sự điều chỉnh tư duy trong cơ chế thu hồi đất, tiệm cận hơn với thông lệ quốc tế và yêu cầu thực tiễn. Việc Nhà nước chủ động đứng ra thu hồi đất trong những trường hợp đạt tỷ lệ đồng thuận cao không chỉ giúp đẩy nhanh tiến độ dự án, mà còn giảm thiểu xung đột pháp lý giữa các quan hệ dân sự và hành chính, một mâu thuẫn từng được xem là “khó hóa giải” trong nhiều năm.
Bên cạnh đó, Nghị quyết cũng cho thấy cách tiếp cận linh hoạt hơn trong xử lý nghĩa vụ tài chính về đất đai, đặc biệt là vấn đề thu tiền sử dụng đất. “Việc mở ra các phương án phù hợp với từng loại hình dự án, thay vì áp dụng cứng nhắc một cơ chế duy nhất, phản ánh sự cầu thị trong quá trình tiếp thu ý kiến chuyên gia, đồng thời tạo dư địa cho chính sách thích ứng tốt hơn với thực tiễn đầu tư, sản xuất – kinh doanh”, ông nhấn mạnh.
Đáng chú ý, liên quan đến định giá đất, vị này nhìn nhận Nghị quyết đã lựa chọn hướng đi thận trọng khi không tuyệt đối hóa việc “chạy theo giá thị trường” trong ngắn hạn. Theo ông, để xác lập một cơ chế giá đất “theo nguyên tắc thị trường” nhưng vẫn bảo đảm ổn định kinh tế – xã hội, điều kiện tiên quyết là phải xây dựng được cơ sở dữ liệu đất đai đầy đủ, phương pháp định giá khoa học và một lộ trình thực hiện hợp lý. Đây là quá trình đòi hỏi thời gian, nguồn lực và sự nhất quán trong điều hành, thay vì những điều chỉnh mang tính đột ngột.
Trên bình diện rộng hơn, ông nhấn mạnh rằng chính sách đất đai luôn là bài toán cân bằng lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân, trong những điều kiện kinh tế – xã hội cụ thể của từng giai đoạn. Việc Nghị quyết lần này đặt mục tiêu giảm tranh chấp, khiếu nại về đất đai, lĩnh vực từng chiếm tỷ trọng lớn trong tổng số đơn thư cho thấy định hướng điều chỉnh thể chế không chỉ nhằm thúc đẩy phát triển kinh tế, mà còn hướng tới ổn định xã hội và củng cố niềm tin.
Theo ông, không có một mô hình chính sách nào là “đúng tuyệt đối” hay “sai tuyệt đối”, mà điều quan trọng là khả năng điều chỉnh kịp thời để phù hợp với bối cảnh phát triển. Ở góc độ đó, Nghị quyết 254/2025/QH15 được xem là một bước đi cần thiết, phản ánh sự chuyển động thực chất của tư duy quản lý đất đai trong giai đoạn mới.
