Các chuyên gia cho rằng nếu không sớm có chính sách buộc doanh nghiệp sử dụng đất đúng mục đích, tình trạng “đại gia gom đất rồi để đó” sẽ tiếp tục kéo dài, khiến thị trường mất cân đối, người nghèo càng khó tiếp cận nhà ở và nền kinh tế mất đi nguồn lực phát triển thực.
THÁO GỠ TẬN GỐC
Chia sẻ tại toạ đàm Thị trường bất động sản Việt Nam “Nhận diện những vấn đề bất cập và giải pháp”, TS. Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia kinh tế, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia cho rằng, hiện nay, trên thị trường tồn tại những “đại gia” rất lớn, nắm trong tay cả ngân hàng, liên tục gom đất từ các dự án cổ phần hóa nhưng gần như không triển khai gì. Họ mua đất rồi để đó, chưa từng bán ra hay phát triển một dự án nào, trong khi vẫn tiếp tục thâu tóm thêm quỹ đất mới.
Bộ Xây dựng cần phải biết, nắm được tình trạng này và cần nhìn thẳng vào sự thật, thay vì mãi loanh quanh nói về kinh nghiệm quốc tế. Vấn đề cốt lõi nằm ở chính quyền và cơ chế trong nước, chứ không phải ở đâu xa.
Ông Nghĩa thấy ở nhiều quốc gia, Chính phủ áp dụng các chính sách thuế để giám sát thị trường bất động sản, nhưng điều tiết thì khó. Trong số đó, Singapore là nước duy nhất điều tiết bằng chính sách tín dụng, người mua nhà lần đầu được vay tối đa 70% giá trị căn hộ, còn với căn thứ hai chỉ được vay 50%, khá tương đồng với đề xuất mới đây của Bộ Xây dựng. Tuy nhiên, cần nhớ rằng Singapore chỉ bằng bốn quận của Hà Nội, lại có lượng người nhập cư rất lớn, nên không thể áp dụng nguyên xi chính sách của họ cho Việt Nam.
Kinh nghiệm từ Trung Quốc càng cho thấy rõ, những biện pháp hành chính như siết tín dụng hay áp thuế để hạ nhiệt thị trường đều thất bại. Cuối cùng, Trung Quốc đi đến kết luận rằng vấn đề nhà ở thực chất là vấn đề chênh lệch giàu nghèo, một vấn đề xã hội sâu xa mà chỉ Chính phủ mới có thể giải quyết, chứ tín dụng không dẹp nổi.
Vì vậy, họ phải bỏ ra nguồn lực rất lớn để hỗ trợ các địa phương xây dựng nhà cho người nghèo, người thu nhập trung bình và thấp. Nói cách khác, kỳ vọng rằng vài biện pháp thuế có thể hạ giá nhà là điều hoàn toàn không thực tế.
Một chuyên gia bất động sản nổi tiếng của Trung Quốc từng rút ra công thức rằng tốc độ tăng giá bất động sản bằng tốc độ tăng thu nhập, mà tốc độ tăng thu nhập lại bằng tốc độ tăng GDP cộng với lạm phát danh nghĩa và tốc độ đô thị hóa.
Với Việt Nam, nếu GDP tăng 8%, lạm phát 3% và đô thị hóa thêm 1%, thì giá nhà trung bình tăng khoảng 12% mỗi năm là hoàn toàn hợp lý. Thống kê cho thấy trong 10 năm qua, Ấn Độ có mức tăng giá nhà cao nhất với 14,5%, Trung Quốc 13,5%, Việt Nam 12%, Đức 12% và Mỹ 7%. Đây là quy luật kinh tế tự nhiên; điều quan trọng là phải kiểm soát những cơn “sốt” đột biến, chứ không thể đòi giá nhà đứng yên trong một nền kinh tế đang phát triển nhanh.
Ở Việt Nam, gốc rễ của việc giá nhà cao nằm ở sự tắc nghẽn nguồn cung. Trước đây, mỗi năm Hà Nội được phê duyệt khoảng 40 dự án bất động sản, nay hầu như không còn. Ngay cả các dự án nhà ở xã hội cũng mới thực hiện được 25,8% kế hoạch, nên không thể nói đến chuyện nhà giá rẻ.
Nguyên nhân chính là đất nằm trong tay chính quyền, nhưng việc giao đất sạch, phê duyệt dự án lại rất chậm. Doanh nghiệp nào cũng nói: “Chỉ cần đất sạch, không cần vốn, chúng tôi sẵn sàng xây nhà ngay”, cho thấy vướng mắc nằm ở cơ chế quản lý chứ không phải năng lực của doanh nghiệp.
Thị trường bất động sản là thị trường lớn nhất thế giới, không có ngành nào sánh được. Tổng giá trị vốn hóa của bất động sản toàn cầu hiện khoảng 350.000 tỷ USD, trong khi GDP toàn cầu chỉ 120.000 tỷ USD. Ở Trung Quốc, con số này là 57.000 tỷ USD so với GDP 19.000 tỷ USD.
Riêng Việt Nam, chúng tôi ước tính giá trị vốn hóa bất động sản vào khoảng 1.300–1.400 tỷ USD, gấp ba lần GDP hiện nay (450–500 tỷ USD). Bất động sản đóng góp khoảng 12% GDP Việt Nam, Đức là 20% và Trung Quốc là 23%. Rõ ràng là một ngành kinh tế thực, gắn liền với đời sống hàng ngày. Việc coi bất động sản là “kinh tế không thực” là quan niệm sai lầm, dẫn đến nhiều chính sách méo mó và thái độ kỳ thị đối với thị trường này.
Bất động sản vốn dĩ là tài sản dài hạn, phục vụ ba mục đích: Để ở, để tích lũy và để đầu tư. Giá nhà tăng cùng tốc độ tăng GDP, lạm phát và đô thị hóa là điều tất yếu, vì nó phản ánh sự gia tăng thu nhập xã hội.
Với bất động sản cao cấp, giá còn tăng nhanh hơn bởi thu nhập của người giàu luôn tăng mạnh hơn người nghèo. Khi thu nhập bình quân cả nước tăng 7% thì người nghèo chỉ tăng 4–5%, còn người giàu có thể tăng 11–12% nhờ đầu tư vào chứng khoán, bất động sản và các lĩnh vực sinh lời khác.
Do đó, muốn thị trường phát triển lành mạnh, chúng ta không thể chỉ trông vào tín dụng hay thuế, mà phải tháo gỡ tận gốc, đó là cơ chế đất đai, quy hoạch và quản trị của chính quyền.
BIỂU HIỆN BẤT THƯỜNG
Về mặt pháp lý, PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường, Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội thấy rằng, việc sửa đổi quá nhiều quy định khiến ông khá băn khoăn. Theo nguyên tắc, cơ chế và chính sách pháp luật cần có tính ổn định. Trong khi vừa mới ban hành Luật Đất đai 2024 xong thì nay lại tiếp tục gặp vướng mắc, điều này gây ra nhiều hệ lụy trong thực tiễn.
Dưới góc nhìn của các chuyên gia kinh tế, diễn biến thị trường hiện nay có thể được xem là bình thường, nhưng ông Tuyến cho rằng đây là một biểu hiện bất thường và đáng lo ngại. Cả hệ thống chính trị hiện nay đang nỗ lực tìm cách kiềm chế đà tăng bất thường đó.
Bởi nếu xét thuần túy về kinh tế, giá đất tăng cao đến mức vượt xa thu nhập của người làm công ăn lương, khiến giấc mơ có được ngôi nhà, một quyền cơ bản được ghi trong Hiến pháp trở nên xa vời, thì đây là một vấn đề nghiêm trọng.
Hiện nay, thị trường bất động sản có nhiều vấn đề cần lưu ý. Về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, theo hướng mới, hệ thống chính quyền địa phương sẽ chỉ còn hai cấp: tỉnh và xã. Phương án hiện tại là cấp xã chỉ lập kế hoạch sử dụng đất, không lập quy hoạch sử dụng đất, nhằm đơn giản hóa và tránh chồng chéo.
Về xác định giá đất, đây là vấn đề tồn tại suốt 30 năm qua, kể từ Luật Đất đai năm 1993. Đến nay, vẫn chưa phân định rõ giữa “giá Nhà nước” và “giá thị trường”. Theo quy định, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, nên Nhà nước phải trực tiếp tham gia vào việc định giá. Bảng giá đất Nhà nước ban hành sẽ được áp dụng trong việc giao đất, cho thuê đất và tính bồi thường khi thu hồi đất. Còn việc người dân chuyển nhượng, mua bán sau đó là hoạt động của thị trường thứ cấp.
Tuy nhiên, trên thực tế, việc định giá đang gây ra nhiều bất cập. Ví dụ, Nhà nước bồi thường 20 triệu đồng/m2 nhưng giá thị trường là 200 triệu đồng/m2 thì rất khó để người dân chấp nhận. Với các dự án vì mục đích công cộng, nếu đã thỏa thuận được 75% hộ dân mà còn 25% không đồng thuận thì việc cưỡng chế là vô cùng phức tạp, đặc biệt khi số hộ bị ảnh hưởng lên đến hàng trăm.
Hiện dự thảo của Bộ Tài nguyên và Môi trường lại quay về phương án cũ của Luật Đất đai 2003, tức là Nhà nước xác định bảng giá đất. Trong khi Luật Đất đai 2024 đã nêu rõ nguyên tắc định giá theo nguyên tắc thị trường, nhưng lại chưa làm rõ “nguyên tắc thị trường” được hiểu cụ thể như thế nào, tiêu chí ra sao. Đây là điểm còn rất mơ hồ và có thể gây khó khi áp dụng trong thực tế.
Về tính đồng bộ của hệ thống pháp luật, hiện đang có tình trạng “khập khiễng”. Sau khi Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản được ban hành, cơ cấu chính quyền địa phương thay đổi: từ ngày 1/7 chỉ còn cấp tỉnh và cấp xã, không còn cấp huyện. Nguyên tắc mới là phân quyền, ủy quyền, tự quản địa phương, tức là địa phương được tự quyết và tự chịu trách nhiệm. Tuy nhiên, Nghị định 151 (ban hành tháng 6/2025) lại giao chức năng quản lý đất đai của cấp huyện cho Chủ tịch UBND cấp xã, dẫn đến xung đột với Luật Đất đai 2024 vì nghị định không thể cao hơn luật.
Trong thực tế, nhiều nơi cán bộ huyện được điều về làm Chủ tịch xã, nếu có chuyên môn về tài nguyên – môi trường thì còn có thể đảm nhiệm. Nhưng nếu là cán bộ từ lĩnh vực khác như văn hóa, giáo dục, y tế thì rất e dè, không dám ký các quyết định về đất đai. Điều này dẫn đến sự trì trệ trong công tác quản lý và triển khai dự án.
“Do đó, tôi kỳ vọng tại kỳ họp Quốc hội tháng 10 tới đây, cần phải đồng bộ hóa chính sách và hoàn thiện các văn bản hướng dẫn thật chi tiết, theo hướng “cầm tay chỉ việc” thì mới có thể tháo gỡ được những vướng mắc hiện nay”, vị chuyên gia nói.
Một nguyên nhân khiến các dự án chậm triển khai là do tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm, vì hệ thống pháp luật còn thiếu rõ ràng và chưa ổn định. Cần tạo ra một hành lang pháp lý thống nhất và an toàn, giúp đội ngũ lãnh đạo cấp xã yên tâm thực hiện nhiệm vụ.
Bên cạnh đó, cần tăng cường lực lượng chuyên môn từ Trung ương và cấp tỉnh hỗ trợ cho cấp xã, vì Chủ tịch xã không thể làm hết mọi việc nếu không có đội ngũ chuyên môn vững vàng.
