Thời kỳ tiền rẻ khép lại đang tạo ra những thay đổi căn bản trong diễn biến thị trường chung cư. Khi áp lực lãi suất tăng và nguồn cung mới dự kiến bùng nổ từ năm 2026, xu hướng tăng giá diện rộng khó lặp lại, thay vào đó là sự sàng lọc mạnh mẽ giữa các dự án.
GIÁ CHUNG CƯ SẼ HẠ NHIỆT
Theo dữ liệu của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) nguồn cung bất động sản nhà ở mới năm 2025 dự kiến vượt 100.000 sản phẩm, với lượng lớn sản phẩm sẽ được ra mắt vào cuối năm.
Đáng chú ý, nguồn cung căn hộ chung cư thương mại bình dân “tuyệt chủng”, căn hộ trung cấp cải thiện nhờ chiến lược mở rộng không gian phát triển dự án của doanh nghiệp nhưng đều có giá trên 40 triệu/m2 và tập trung ở miền Nam.
Đặc biệt, căn hộ chung cư tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn nhất trong cơ cấu nguồn cung. Trong đó, căn hộ chung cư cao cấp, hạng sang chiếm tỷ trọng lớn nhất, số lượng dự án nhà ở xã hội mở bán cải thiện đáng kể
Về lực cầu nhà ở, bao gồm cả ở thực và đầu tư, tiếp tục tăng lên cùng sự phát triển kinh tế và quá trình đô thị hóa, nhà ở vừa túi tiền vẫn là nhu cầu chính của thị trường. Nhu cầu tiếp tục có xu hướng tìm đến các dự án vùng ven trên nền tảng hạ tầng cải thiện. Đặc biệt là các dự án thuộc quỹ đất theo mô hình TOD (mô hình phát triển đô thị tập trung quanh các điểm trung chuyển giao thông công cộng).
Trong khi đó, thanh khoản căn hộ chung cư cũ, thiếu hạ tầng, tiện ích khi giá chuyển nhượng quá cao so với giá trị thực tế tiếp tục duy trì ở mức thấp.
Còn các dự án mở bán mới vẫn được hấp thụ tốt nhờ nhu cầu ở vẫn duy trì ở mức cao và nhu cầu đầu tư gia tăng. Tuy nhiên, thanh khoản có tính chọn lọc hơn, tập trung ở các dự án nhà ở có pháp lý hoàn thiện, hạ tầng kết nối tốt.
Thanh khoản trên thị trường thứ cấp được cải thiện nhưng vẫn tập trung tại các dự án trong đại đô thị, các tỉnh, thành có dự án hạ tầng triển khai. Giao dịch khu vực ven đô, các tỉnh, thành quanh 2 đô thị đặc biệt tiếp tục tăng mạnh.
Nhận định về thị trường chung cư, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội cho biết, chung cư đang chứng kiến xu hướng tăng giá, nhưng cần nhìn nhận rõ đây là hiện tượng tập trung ở phân khúc sơ cấp, nơi các chủ đầu tư trực tiếp chào bán sản phẩm. Với các dự án sở hữu vị trí đắc địa, chất lượng xây dựng tốt và được phát triển bởi những chủ đầu tư uy tín, mức giá đưa ra thường cao hơn mặt bằng chung là điều dễ hiểu.
Tại thời điểm quý 3/2025, theo ghi nhận của Savills, một số dự án mới sẽ tiếp tục được tung ra với mức giá vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2. Đây chủ yếu là các dự án cao cấp, số lượng không lớn, nên thị trường khó có thể ghi nhận điều chỉnh giá ngay trong ngắn hạn.
Tuy nhiên, từ năm 2026 trở đi, khi các dự án thí điểm theo Nghị quyết 171 dần hoàn tất thủ tục pháp lý và chính thức triển khai, nguồn cung trên thị trường dự kiến sẽ tăng mạnh, đặc biệt tại các khu vực ngoài trung tâm. Điều này sẽ giúp mặt bằng giá chung có xu hướng hạ nhiệt, nhất là ở những dự án xa trung tâm.
Nhưng cần lưu ý, đây không phải là dấu hiệu giá giảm đồng loạt, mà là sự mở rộng phân khúc và đa dạng nguồn cung. Các dự án từng mở bán ở mức giá cao và có vị trí tốt vẫn giữ được sức hấp dẫn và giá bán thứ cấp ở mức ổn định.
Các dự án nằm tại khu vực “vành đai vàng” vẫn giữ được sức hút mạnh mẽ nhờ vị trí hiếm, nhu cầu cao và danh tiếng của chủ đầu tư. Giá tại đây dự báo sẽ giữ vững hoặc tiếp tục tăng nhẹ. Khi các dự án này bán hết và chuyển sang thị trường thứ cấp, giá vẫn sẽ neo ở mức cao.
GIAI ĐOẠN TIỀN RẺ KHÉP LẠI
Theo nhận định của một chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, thị trường đang dần bước sang giai đoạn tái cấu trúc và ổn định danh mục đầu tư. Thay vì chạy theo xu hướng tăng nóng hay kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn, dòng tiền đang có xu hướng tìm đến những sản phẩm sở hữu pháp lý minh bạch, hạ tầng hoàn chỉnh, hệ tiện ích đồng bộ và đáp ứng các tiêu chí phát triển bền vững theo chuẩn ESG (môi trường – xã hội – quản trị).
Giai đoạn cuối năm 2025 đến đầu năm 2026 được dự báo sẽ chứng kiến mức độ cạnh tranh gay gắt hơn và sự phân hóa rõ rệt giữa các dự án. Người mua và nhà đầu tư ngày càng thận trọng, ưu tiên giá trị thực của bất động sản, chất lượng môi trường sống, khả năng kết nối giao thông, tính minh bạch pháp lý và uy tín của chủ đầu tư. Những dự án tọa lạc tại vị trí thuận lợi, đã hoàn thiện hạ tầng và có cộng đồng dân cư hiện hữu vẫn duy trì được thanh khoản tốt.
Ngược lại, các dự án ở xa trung tâm, hạ tầng chưa đồng bộ hoặc còn vướng mắc pháp lý sẽ buộc phải điều chỉnh chiến lược bán hàng, thậm chí chấp nhận giảm giá để kích cầu. Trong bối cảnh đó, chủ đầu tư muốn giữ lợi thế cần tạo khác biệt bằng thiết kế thông minh, tiện ích vượt trội và ứng dụng công nghệ để nâng cao trải nghiệm người dùng.
Bước sang năm 2026, một vấn đề lớn đặt ra với nhà đầu tư là áp lực lãi suất. Nhiều dự án mở bán từ giai đoạn 2024 áp dụng chính sách hỗ trợ lãi suất 0% trong 18 - 24 tháng. Khi thời gian ưu đãi kết thúc, cả nhóm đang nắm giữ sản phẩm lẫn nhóm chuẩn bị mua mới đều phải tính toán kỹ bài toán tài chính.
Thực tế cho thấy, giai đoạn “tiền rẻ” kéo dài để kích thích phục hồi kinh tế sau khó khăn đã dần khép lại. Ngân hàng Nhà nước phải cân bằng giữa mục tiêu tăng trưởng và kiểm soát lạm phát, ổn định tỷ giá. Trong bối cảnh USD mạnh lên và áp lực tỷ giá gia tăng, lãi suất tiền đồng khó duy trì ở mức thấp, đồng thời tín dụng cho bất động sản sẽ bị quản lý chặt chẽ hơn về điều kiện vay và định giá tài sản.
Đến cuối năm 2026, khi các khoản vay hết thời gian ân hạn gốc và miễn lãi, người mua sẽ phải đối mặt với lãi suất thả nổi khoảng 9 - 10,5%/năm, thậm chí có thể quay lại mức 12 - 14%/năm tùy diễn biến thị trường.
Điều này cho thấy giai đoạn tới không còn phù hợp với chiến lược “lướt sóng” ngắn hạn, mà là sân chơi của những nhà đầu tư có kiến thức, khả năng quản trị rủi ro và tầm nhìn dài hạn.
Với những người đang vay nhiều, ưu tiên hàng đầu là cơ cấu lại tài chính, giảm dư nợ trước khi áp lực lãi suất gia tăng. Trong khi đó, nhóm nắm giữ tiền mặt có thể kiên nhẫn chờ đợi cơ hội xuất hiện từ quá trình thanh lọc thị trường vào cuối năm 2026.
Về triển vọng phân khúc, căn hộ vẫn được xem là điểm sáng nhờ nhu cầu ở thực lớn, nguồn cung hạn chế và khả năng tiếp cận cao đối với người mua. Trong dài hạn, bất động sản công nghiệp, đặc biệt là kho vận, cùng các dự án gắn với hạ tầng trọng điểm được đánh giá giàu tiềm năng nhờ dòng vốn FDI, xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng, các hiệp định thương mại tự do và đầu tư công quy mô lớn.
Ngoài ra, nhà đầu tư cá nhân cũng có thể cân nhắc bất động sản dịch vụ quanh khu công nghiệp như nhà trọ, ki ốt hay đất thổ cư gần cổng khu công nghiệp để phục vụ chuyên gia và công nhân.
Tuy nhiên, yếu tố quy hoạch rõ ràng, pháp lý sạch và khả năng hình thành khu dân cư thực vẫn là điều kiện tiên quyết, nhằm tránh rủi ro từ những cơn “sốt ảo” theo tin đồn.
