Mặc dù nguồn cung căn hộ chung cư tại Hà Nội gia tăng mạnh mẽ, nhưng giá bán không có dấu hiệu giảm mà tiếp tục duy trì xu hướng tăng. Đặc biệt, giá bán căn hộ sơ cấp hiện đạt trung bình 64 triệu đồng/m2, tăng 8,7% so với quý trước và 26% so với cùng kỳ năm ngoái.
CUNG TĂNG
Thời gian qua, thị trường căn hộ chung cư tại Hà Nội đã có sự gia tăng nguồn cung đáng kể, sự tăng trưởng này đến từ các dự án mới và cả những dự án “tái khởi công”.
Theo đó, nguồn cung mở bán mới gần đây từ 11 dự án, chủ yếu là các dự án phát triển trong các đại đô thị ở phía Tây và phía Đông của thành phố. Trong đó, quý này ghi nhận 5 dự án mở bán lần đầu, phần lớn tập trung tại các quận Nam Từ Liêm, Tây Hồ, Gia Lâm và huyện Văn Giang (tỉnh Hưng Yên giáp ranh Hà Nội).
Cuối tháng 10/2024, Sở Xây dựng Hà Nội đã công bố thông tin về 14 dự án nhà ở đủ điều kiện đưa vào kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai trên địa bàn, cập nhật từ đầu năm đến ngày 24/10. Tính chung, tổng số căn hộ của các dự án này là 12.341 căn hộ.
Bên cạnh đó, các dự án bỏ hoang đang dần chuyển mình trở lại đường đua. Đơn cử, đầu tháng 11/2024, dự án Hanoi Melody, phường Linh Đàm, quận Hoàng Mai bắt đầu mở bán đợt đầu khoảng 800 căn hộ với mức giá 62-75 triệu đồng/m2 sau 3 năm tạm dừng triển khai.
Trên tuyến đường Lê Văn Lương, nhiều dự án cũng đã khởi công trở lại như tổ hợp tháp đôi Kepler Land. Hay dự án dự án QMS Top Tower tại đường Tố Hữu; The Summit Building trên đường Trần Duy Hưng. Trong khi đó, ở huyện Hoài Đức, dự án Cienco 5 Tân Lập, sau 15 năm bỏ hoang, chủ đầu tư bắt đầu dọn dẹp, tiến hành xây thô nhiều block liền kề, biệt thự...
Thống kê của CBRE cho thấy, thị trường chung cư Hà Nội trong quý 3/2024 tiếp tục ghi nhận nguồn cung mở bán mới lớn, đạt xấp xỉ 8.230 căn, gần bằng với nguồn cung mới của quý trước. Tính chung trong 9 tháng đầu năm 2024, tổng nguồn cung mở bán mới căn hộ chung cư tại Hà Nội đạt hơn 19.000 căn, vượt tổng nguồn cung cả năm 2023. Đây cũng là tổng nguồn cung chung cư mới lớn nhất ghi nhận được tại Hà Nội trong vòng 5 năm trở lại đây.
Xét về phân khúc, hơn 75% tổng nguồn cung mới trong quý tới từ các dự án chung cư cao cấp. Trong đó, chỉ có 2 dự án có mức giá chào bán trong khoảng 50-60 triệu đồng/m2, các dự án còn lại đều ghi nhận mức giá sơ cấp trung bình trên 60 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì).
Thanh khoản của thị trường chung cư Hà Nội trong quý này cũng là một trong những điểm sáng nổi bật. Dù nguồn cung mở bán mới tương đối lớn, sức mua của thị trường vẫn rất khả quan. Tổng số căn hộ bán được trong quý đã vượt mốc 8.000 căn, tuy giảm 20% so với quý trước do nhiều dự án mở bán đồng loạt trong quý 2 và quý 3 nhưng con số này vẫn gấp hơn hai lần so với cùng kỳ năm ngoái.
GIÁ VẪN TĂNG
Dù nguồn cung trên thị trường tăng, song, giá bán của chung cư Hà Nội không có dấu hiệu giảm. Chuyên gia của CBRE cho biết, mặt bằng giá bán chung cư tại Hà Nội tiếp tục ghi nhận xu hướng tăng ở cả hai thị trường sơ cấp và thứ cấp.
Tại thị trường sơ cấp, giá bán trung bình chung cư Hà Nội đạt 64 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), chỉ thấp hơn 3% so với mức giá trung bình hiện tại của TP.HCM. So với quý trước, giá bán đã tăng 8,7% và tăng 26% theo năm. Nguồn cung mới duy trì hạn chế trong nhiều năm đã khiến sức mua tăng, đồng thời đẩy giá bán sơ cấp tăng nhanh.
Bên cạnh đó, quỹ căn mở bán mới gồm nhiều dự án có chất lượng tốt, được phát triển trong một quần thể đô thị đầy đủ tiện ích, và có vị trí thuận tiện kết nối đến khu vực trung tâm Hà Nội cùng các khu vực tập trung văn phòng, dịch vụ thương mại có thể được chào bán với mức giá cao.
Tại thị trường thứ cấp, giá bán trung bình vẫn duy trì đà tăng từ quý trước, đạt 46 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng 5,5% theo quý và gần 26% theo năm. Đà tăng của giá bán thứ cấp của chung cư Hà Nội chưa có dấu hiệu dừng lại và hiện chỉ cách mức giá thứ cấp chung cư của TP.HCM khoảng 2 triệu đồng/m2.
Dự báo của CBRE trong quý cuối năm 2024, nguồn cung mới sẽ ghi nhận thêm hơn 10.000 căn, nâng tổng số căn chung cư mở bán mới trong cả năm 2024 ước đạt gần 30.000 căn, gần gấp ba lần số căn mở bán trong năm 2023 và là nguồn cung cao nhất trong vòng 5 năm qua. Một tỷ lệ lớn nguồn cung dự kiến tập trung tại phân khúc cao cấp.
Trong khi đó, sẽ có thêm các dự án hạng sang triển khai mở bán vào cuối năm, tiếp tục kéo mặt bằng giá bán sơ cấp đi lên trong quý cuối cùng của năm. Bên cạnh đó, giá bán thứ cấp vẫn sẽ tiếp tục đà tăng trong bối cảnh nguồn cung sơ cấp duy trì dồi dào, tuy nhiên với mức tăng ổn định hơn.
Cùng quan điểm giá chung cư Hà Nội sẽ tăng trong tương lai, ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển kinh doanh OneHousing phân tích, nguồn cung chung cư có những dấu hiệu phục hồi rõ rệt, các chủ đầu tư liên tục ra hàng mới trong quý 3, quý 4/2024, tuy nhiên giá vẫn không giảm do nguồn cung mở bán mới chủ yếu ở phân khúc cao cấp và hạng sang.
“Giá căn hộ tại Hà Nội tăng nhanh trong thời gian ngắn có thể gây ra phản ứng “sốc tạm thời”. Nhưng trong chặng đường tới năm 2030 thì đây mới chỉ là sự khởi đầu cho một chu kỳ tăng trưởng mới”, ông Trung nhận định.
Vị chuyên gia nói thêm, thị trường căn hộ Hà Nội đang đi theo đúng kịch bản tăng trưởng của TP.HCM. Trong 2 - 3 năm tới, thị trường bất động sản sẽ trở nên rõ ràng hơn với những thay đổi đáng kể, bao gồm biến động giá và sự điều chỉnh về nhu cầu của cả nhà đầu tư lẫn người mua để ở. Dự báo toàn bộ nguồn cung sơ cấp tại Hà Nội trong năm 2025 sẽ thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, trong đó hạng sang chiếm 36%.
Bên cạnh đó, với sự thay đổi của Luật mới, chi phí đầu vào các dự án tăng, các chủ đầu tư không còn ưu tiên cho phân khúc trung cấp thay vào đó phát triển các dự án trong phân khúc cao cấp và hạng sang để vừa đạt được kỳ vọng về lợi nhuận của chủ đầu tư vừa đáp ứng được nhu cầu của tầng lớp trung lưu tại Việt Nam càng ngày càng gia tăng. Trong thời gian tới thị trường sơ cấp tại Hà Nội sẽ còn tiếp tục đón nhận những dòng sản phẩm đặc biệt, không dành cho số đông.
Ngoài ra, ông Tuấn cũng dự báo, thị trường chung cư Hà Nội trong năm 2025 sẽ có khoảng hơn 30.000 căn hộ mới, tương đương với giai đoạn cao điểm 2016 - 2019. Song, giá căn hộ mở mới sẽ trung bình đạt 72 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm thuế VAT và phí bảo trì), tăng 75% so với quý 1/2022. Trong đó, 48% nguồn cung căn hộ mở mới tại Hà Nội trong năm tới đến từ khu Đông.
Lý giải nguyên nhân tăng giá của thị trường chung cư Hà Nội, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn nêu ra ba nguyên nhân.
Thứ nhất, thị trường mang tính chất chu kỳ. Giá chung cư tăng do bản chất thị trường đang trong giai đoạn phục hồi, loại hình phục hồi đầu tiên sẽ là sản phẩm mang tính chất ở thực.
Thứ hai là nguồn cung chưa đáp ứng được nhu cầu thị trường, trong khi lực cầu là rất lớn. Đơn cử như ở Hà Nội, mỗi năm cần thêm khoảng 100.000 - 170.000 căn hộ mới, trong khi nguồn cung từ đầu năm mới đáp ứng khoảng 30.000 căn, năm ngoái khoảng 10.000 căn.
Thứ ba là do yếu tố tâm lý thị trường. Cụ thể, thời điểm giá chung cư tăng chưa nhiều, người dân có xu hướng chờ giảm giá. Nhưng khi thấy giá tăng khoảng 10-20% thì tất cả mọi người đều đổ vào mua vì sợ giá sẽ tiếp tục tăng nữa. Việc này bồi thêm một đòn tâm lý khiến cho thị trường lại dội lên.
