Thực tế này làm dấy lên lo ngại về tính an toàn của thị trường, đồng thời đặt ra yêu cầu đa dạng kênh tín dụng BĐS để doanh nghiệp tiếp cận được nguồn vốn giá rẻ.
Vốn giá rẻ: Nội thiếu, ngoại dồi dào
TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính - ngân hàng cho biết, mức lãi suất cho vay đầu tư BĐS của Việt Nam khoảng 9%/năm với thời hạn 5, 10 đến 20 năm như hiện nay là vẫn còn cao so với nhiều nước trên thế giới.
Chuyên gia này lấy ví dụ tại Mỹ, các ngân hàng cho vay đầu tư BĐS với lãi suất khá thấp, chỉ khoảng 4%/năm kéo dài trong 30 năm. Các khoản vốn ngắn hạn cho vay BĐS thường được “đóng gói” và phát hành như một loại chứng khoán dựa trên khoản vay đó. Đây là yếu tố khiến mức lãi suất cho vay đầu tư BĐS ở các nước phát triển như Mỹ thấp hơn nhiều so với Việt Nam.
Theo TS. Hiếu, ngân hàng cần xây dựng các gói tín dụng hợp lý, lãi suất thấp khoảng 5-6%/năm trong vòng 20 năm, thậm chí 30 năm. Đồng thời, để thị trường sớm có nguồn vốn giá rẻ, cần phải cải thiện những quy định pháp luật liên quan đến thiết kế thị trường vốn, sớm cho ra đời các kênh huy động vốn trung, dài hạn như quỹ tín thác BĐS, quỹ đầu tư BĐS hay chứng khoán hóa các khoàn vay BĐS.
Ông Nguyễn Văn Đực, Tổng giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành cho biết, để phát triển một dự án thì vốn vay ngân hàng thường chiếm ít nhất 50% tổng nguồn vốn, nhưng doanh nghiệp vẫn loay hoay tìm nguốn vốn rẻ, bởi mức lãi suất 10%/năm từ ngân hàng là quá cao.
“Chúng tôi kỳ vọng lãi suất có thể hạ xuống mức 5-7%/năm, nhưng có lẽ đó chỉ là con số mơ ước”, ông Đực nói.
Trong khi nguồn vốn rẻ trong nước còn thiếu thì nguồn vốn từ khối ngoại đổ vào thị trường BĐS lại dồi dào. Theo số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), 11 tháng đầu năm 2015, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đăng ký vào BĐS đạt 2,33 tỷ USD, tăng gần gấp đôi so với con số 1,27 tỷ USD của cùng kỳ 2014.
Ngoài nguồn vốn đầu tư trực tiếp, riêng thị trường BĐS TP. HCM thời gian qua cũng thu hút được không ít nguồn vốn đầu tư gián tiếp từ các quỹ đầu tư nước ngoài. Cụ thể, quỹ đầu tư đến từ Nhật Bản Creed Group rót 200 triệu USD vào An Gia Investment, Quỹ Warburg Pincus đầu tư 300 triệu USD vào Vincom Retail (thành viên của Vingroup), Quỹ Genesis Global Capital cam kết mua lại 30% sản phẩm tại dự án Diamond Lotus của Phúc Khang…
Có thể thấy, các quỹ đầu tư ngoại đã nhận ra tiềm năng của thị trường BĐS Việt Nam nên mạnh tay rót vốn bằng các phương thức như mua lại cổ phần, góp vốn đầu tư trực tiếp vào dự án hoặc cho vay. Điều này phần nào giải quyết bài toán “khát” vốn bấy lâu thị trường BĐS, củng cố năng lực triển khai dự án của các chủ đầu tư, nhờ đó thanh khoản sẽ tốt hơn.
Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Văn Đực, nhà đầu tư ngoại mới chỉ quan tâm đến các dự án thuộc phân khúc cao cấp bởi mức lợi nhuận hấp dẫn, trong khi phân khúc nhà ở trung bình đang có nhu cầu lớn thì cả nhà đầu tư ngoại lẫn chủ đầu tư trong nước lại chưa mấy mặn mà.
Giải pháp còn bỏ ngỏ
Thực tế, vào năm 2014, Bộ Xây dựng đã trình Thủ tướng Chính phủ “Đề án phát triển thị trường BĐS” nhằm định hướng phát triển thị trường trong giai đoạn mới. Trong đó, Bộ Xây dựng kiến nghị Chính phủ sớm hoàn thiện cơ chế pháp lý và triển khai các định chế tài chính phi ngân hàng như: quỹ đầu tư bất động sản, quỹ tín thác bất động sản (REITs), quỹ tiết kiệm nhà ở… Tuy nhiên, cho đến giờ, quỹ REITs vẫn chưa được bàn đến.
Trong khi đó, tại các nước phát triển, cấu trúc nguồn vốn tín dụng cho BĐS khá đa dạng từ các định chế tài chính, quỹ đầu tư, quỹ tín thác (REITs), quỹ tiết kiệm hay quỹ hưu trí, các dòng vốn FDI, FII… thì tại Việt Nam vẫn dựa vào 2 nguồn chính là từ ngân hàng và vốn huy động từ người dân.
Điều bất hợp lý là trong khi nguồn vốn dùng cho BĐS thường phải huy động vốn trung và dài hạn, thì các ngân hàng lại dùng vốn ngắn hạn (chủ yếu từ vốn gửi tiết kiệm của người dân) để cho vay trung và dài hạn. Đây là nguyên nhân khiến lãi suất cho vay cao so với thu nhập của người dân và với cả doanh nghiệp BĐS, vì thực tế, ngân hàng còn cộng thêm vào đó cả chi phí rủi ro.
“Thị trường BĐS Việt Nam đang trong chu kỳ phát triển mới, nhưng vẫn chưa đạt đến mức độ tăng trưởng bền vững, lượng hàng tồn kho vẫn còn cao. Tín dụng vào BĐS chiếm 8% trong tổng dư nợ tín dụng, trong khi chúng ta đứng trước nỗi lo bội cung lượng căn hộ cao cấp trong thời gian tới. Do vậy, các chủ đầu tư nên định vị lại phân khúc phát triển phù hợp, ngân hàng cần cẩn trọng trong hoạt động cho vay bất động sản và cần sự tỉnh táo từ những nhà đầu tư… để tránh một lần nữa rơi vào thời kỳ bong bóng, nền kinh tế đất nước sẽ bị tác động nặng nề”, TS. Nguyễn Trí Hiếu chia sẻ.
Tại một hội thảo gần đây về triển vọng thị trường BĐS, GS.TS Đặng Hùng Võ kiến nghị, để giải quyết bài toán “khát” vốn, cần cho phép các doanh nghiệp BĐS trong nước thế chấp tài sản tại ngân hàng nước ngoài, bởi họ có nguồn vốn trung và dài hạn rất lớn. Bên cạnh đó, thị trường cũng cần có thời gian để tạo được niềm tin nhằm thu hút nguồn vốn từ nhà đầu tư và người dân.
