Sở
dĩ có nhận định này là bởi, những phân khúc thị trường vốn có tính ổn
định cao như nhà phố, đất nền dự án, mặt bằng kinh doanh thương mại đang
sụt giảm giá một cách nhanh chóng.
Nhà phố, đất nền dự án đồng loạt giảm giá
Những
diễn biến mới nhất trên thị trường BĐS, đó là phân khúc thị trường nhà
phố trong các quận nội thành TPHCM và phân khúc thị trường đất nền trong
các dự án ở KĐT mới Nam Sài Gòn và Đông Sài Gòn giá sụt giảm rất nhanh
trong vài tháng qua. Chính sự sụt giảm giá của 2 phân khúc kể trên khiến
cho một số chuyên gia tin rằng, thị trường BĐS đang suy thoái một cách
toàn diện. Bởi 2 phân khúc này trong các giai đoạn khó khăn trước đây
của thị trường BĐS hầu như không bị ảnh hưởng, giá chỉ đứng một thời
gian rồi sau đó đi lên, chứ không đi xuống trên diện rộng như diễn biến
của thị trường hiện nay.
Một lý do nữa để tin rằng thị trường
đang suy thoái toàn diện, đó là mặt bằng kinh doanh thương mại trong các
TTTM và mặt bằng lẻ trên các trục đường lớn cũng đang có tỉ lệ bỏ trống
cao chưa từng thấy và cho thuê giảm giá nhanh.
Trước diễn biến
của thị trường, một số sàn giao dịch BĐS đang chuyển hướng sang làm môi
giới mua bán nhà phố. Một số sàn chuyên môi giới mua bán nhà phố như
ACB, Edenreal đang làm ăn phát đạt bởi số lượng giao dịch tăng cao trong
thời gian qua. Giá nhà phố trong các quận nội thành sụt giảm khiến
nhiều khu vực giá nhà nếu tính theo diện tích sử dụng chỉ cao một ít so
với giá bán căn hộ chung cư cùng khu vực. Tại các sàn môi giới giao dịch
nhà phố, có nhiều trường hợp chào bán nhà mặt tiền với mức giá lỗ từ 2
-5 tỉ đồng so với giá mua trước đây...
Sở dĩ thị trường nhà phố
đang có hoạt động giao dịch sôi nổi, một phần do áp lực NH, một tỉ lệ
đáng kể những căn nhà niêm yết tại khu vực nhà cần bán nhanh thuộc diện
thế chấp NH, có nguy cơ bị giải chấp. Ngược lại với phân khúc thị trường
nhà phố đang giao dịch sôi động, thị trường đất nền dự án ở các khu đô
thị mới ven khu trung tâm Sài Gòn lại ảm đạm chợ chiều mặc dù giá giảm
mạnh.
Theo chuyên gia Lâm Văn Chúc, nguyên nhân một phần là do
thị trường đất nền trong các dự án người mua trước đây chủ yếu là giới
đầu tư, nay với diễn biến khó khăn, giới đầu tư mới không nhập cuộc,
khiến thị trường mất động lực, mất thanh khoản một cách trầm trọng.
Điểm nghẽn thị trường văn phòng và căn hộ
Phân
khúc thị trường nhà phố, giảm giá đã kích hoạt làm gia tăng khối lượng
giao dịch, ngược lại thị trường căn hộ chung cư, văn phòng cho thuê giảm
giá, nhưng sức tiêu thụ vẫn không thể tăng lên. Những báo cáo mới nhất
về thị trường căn hộ tiếp tục cho thấy một hình ảnh không mấy sáng sủa,
số lượng căn hộ tồn đọng trên thị trường xấp xỉ 90.000 căn.
Nhiều
chuyên gia lên tiếng cảnh báo tình trạng giảm giá căn hộ hàng loạt chỉ
càng làm thị trường căn hộ xấu hơn. Các chủ đầu tư buộc phải tham gia
một cuộc chạy đua giảm giá bán để kéo khách hàng. Để giảm giá bán, các
chủ đầu tư phải cắt giảm giá đầu vào, trong đó không loại trừ cắt giảm
một phần chi phí cho việc xây dựng. Người tiêu dùng sẽ đặt một dấu hỏi
lớn về chất lượng của những dự án giảm giá.
Thêm vào đó, sự mất
niềm tin cũng của người tiêu dùng càng khiến cho thị trường căn hộ thêm
bi đát. Một loạt các vụ tranh chấp liên quan đến chất lượng căn hộ, chủ
đầu tư không giữ đúng cam kết về thời điểm bàn giao căn hộ (chủ yếu do
khó khăn tài chính của chủ đầu tư – PV) khiến cho những dự án chưa hoàn
thành khó có thể thu hút được khách hàng...
Những nhận định của
các Cty nghiên cứu thị trường BĐS cho thấy, trong thời gian tới chưa có
dấu hiệu tích cực cho phân khúc thị trường căn hộ. Những suy thoái của
thị trường BĐS trong thời gian qua có thể cảm nhận sớm nhất do diễn biến
của thị trường văn phòng cho thuê. Vào lúc cực thịnh của thị trường
BĐS, giá cho thuê văn phòng hạng A ở TPHCM từng ghi nhận kỷ lục
100USD/m2/tháng, nhưng đến thời điểm hiện nay giá cho thuê bình quân của
văn phòng hạng A chỉ còn khoảng 35% so với thời cực thịnh.
Tương
tư, văn phòng hạng B, hạng C đều có mức giảm trên 50 %. Giá giảm nhưng
tỉ lệ lấp kín ngày càng hạ thấp. Nhiều cao ốc văn phòng đưa vào sử dụng
từ 12 đến 24 tháng vẫn chưa lấp đầy 50% diện tích...
Chưa bao giờ
thị trường BĐS lại xấu như hiện nay, đó là nhận định chung của nhiều
chuyên gia, tất cả các phân khúc của thị trường đều suy thoái về giá và
khối lượng giao dịch. Các chuyên gia nhận định, trong tương lai gần, thị
trường BĐS rất khó có khả năng cải thiện.
Theo Ngọc Huân
Lao Động
