Ngày 9/2/2026, Chính phủ ban hành Nghị định 54/2026/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định trong lĩnh vực nhà ở và kinh doanh bất động sản. Nghị định này điều chỉnh, cập nhật nhiều quy định liên quan đến hoạt động chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản, trong đó sửa đổi, bổ sung Điều 13 của Nghị định 96/2024/NĐ-CP nhằm quy định cụ thể hơn về trình tự, thủ tục và hồ sơ thực hiện.
Theo quy định được sửa đổi, việc chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản được thực hiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và các quy định tại nghị định có liên quan. Trình tự, thủ tục, hồ sơ chuyển nhượng hợp đồng được hướng dẫn cụ thể, bảo đảm tuân thủ pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, thuế, công chứng và các quy định pháp luật khác có liên quan.
Về nguyên tắc thực hiện, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng hợp đồng phải thống nhất lập hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng theo mẫu tại Phụ lục XI ban hành kèm theo nghị định. Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng phải được lập thành văn bản với số lượng theo thỏa thuận của các bên nhưng không ít hơn 06 bản. Việc lập hợp đồng phải bảo đảm đáp ứng yêu cầu của giao dịch và việc thực hiện các nghĩa vụ của các bên theo quy định pháp luật.
Đối với thủ tục công chứng, một trong các bên có trách nhiệm nộp hồ sơ đề nghị tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có bất động sản thực hiện chứng nhận hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng. Hồ sơ đề nghị công chứng bao gồm: các bản chính hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng; bản chính hợp đồng đã ký lần đầu với chủ đầu tư dự án.
Trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở, công trình xây dựng trong tổng số nhà ở, công trình xây dựng đã mua hoặc thuê mua theo hợp đồng thì phải nộp bản chính hợp đồng hoặc phụ lục hợp đồng thể hiện nhà ở, công trình xây dựng chuyển nhượng đã ký với chủ đầu tư.
Bên cạnh đó, hồ sơ còn bao gồm giấy tờ chứng minh số tiền bên chuyển nhượng hợp đồng đã nộp cho chủ đầu tư dự án; bản chính hoặc bản sao có chứng thực của biên bản bàn giao nhà ở, công trình xây dựng (nếu có); cùng các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.
Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng là doanh nghiệp có ngành nghề kinh doanh bất động sản thì không bắt buộc phải thực hiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng theo quy định nêu trên, trừ trường hợp các bên có nhu cầu thực hiện công chứng.
Sau khi thực hiện công chứng hợp đồng (trừ trường hợp không phải công chứng theo quy định), các bên chuyển nhượng hợp đồng có trách nhiệm nộp thuế, phí và lệ phí liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng theo quy định của pháp luật về thuế, phí và lệ phí.
Tiếp đó, một trong các bên nộp hồ sơ đến chủ đầu tư dự án bất động sản để đề nghị xác nhận việc chuyển nhượng hợp đồng. Hồ sơ nộp cho chủ đầu tư bao gồm: các bản chính hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng kèm theo bản chính hợp đồng mua bán đã ký.
Trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở, công trình xây dựng trong tổng số nhà ở, công trình xây dựng đã mua hoặc thuê mua theo hợp đồng thì phải nộp bản chính hợp đồng hoặc phụ lục hợp đồng có thể hiện nhà ở, công trình xây dựng chuyển nhượng đã ký với chủ đầu tư.
Ngoài ra, hồ sơ còn phải có giấy tờ chứng minh đã nộp thuế hoặc được miễn, giảm thuế theo quy định của pháp luật về thuế. Việc chủ đầu tư xác nhận vào hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng là cơ sở để chuyển giao quyền và nghĩa vụ của các bên theo quy định.
Theo quy định, trong thời hạn 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, chủ đầu tư dự án bất động sản có trách nhiệm kiểm tra và xác nhận vào hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng. Chủ đầu tư không được thu bất kỳ khoản kinh phí nào khi thực hiện việc xác nhận này.
Sau khi xác nhận, chủ đầu tư giữ lại 2 bản chính hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng và trả lại cho bên nộp hồ sơ 06 bản hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng kèm theo các giấy tờ đã nhận theo quy định.
Kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng được chủ đầu tư xác nhận, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng tiếp tục thực hiện các quyền và nghĩa vụ của bên mua hoặc bên thuê mua đối với chủ đầu tư theo hợp đồng đã ký ban đầu và theo hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng.
Đối với các trường hợp chuyển nhượng hợp đồng từ lần thứ hai trở đi, thủ tục thực hiện theo đúng quy định nêu tại Điều 13 đã được sửa đổi, bổ sung. Bên chuyển nhượng có trách nhiệm nộp đầy đủ hồ sơ của các lần chuyển nhượng trước đó khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng tiếp theo.
Nghị định cũng quy định bên nhận chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng được ký kết sau cùng theo đúng trình tự, thủ tục nêu trên sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai.
Việc ban hành Nghị định 54/2026/NĐ-CP và sửa đổi, bổ sung các quy định tại Nghị định 96/2024/NĐ-CP nhằm hoàn thiện khuôn khổ pháp lý về chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản, quy định rõ trách nhiệm của các bên tham gia giao dịch, tổ chức hành nghề công chứng và chủ đầu tư dự án bất động sản trong quá trình thực hiện.
Các nội dung sửa đổi tập trung vào việc chuẩn hóa mẫu hợp đồng, quy định cụ thể thành phần hồ sơ, thời hạn giải quyết, trách nhiệm xác nhận của chủ đầu tư, nghĩa vụ nộp thuế, phí, lệ phí cũng như điều kiện để bên nhận chuyển nhượng được cấp Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật.
Theo quy định mới, toàn bộ quy trình chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản bao gồm các bước: lập hợp đồng theo mẫu; thực hiện công chứng (trừ trường hợp được miễn); hoàn thành nghĩa vụ tài chính; nộp hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận; chủ đầu tư kiểm tra, xác nhận trong thời hạn 05 ngày làm việc; và bên nhận chuyển nhượng tiếp tục thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng. Trường hợp chuyển nhượng nhiều lần, hồ sơ phải bảo đảm đầy đủ các tài liệu của các lần chuyển nhượng trước.
Những quy định này có hiệu lực thi hành theo thời điểm được xác định tại Nghị định 54/2026/NĐ-CP, áp dụng đối với các tổ chức, cá nhân có liên quan đến hoạt động chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản trên phạm vi cả nước.
