Chủ đầu tư BĐS phải trả tiền đất 2 lần để có mặt bằng khởi công dự án. Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản
TP HCM, quy định người mua nhà sau khi nhận bàn giao nhà từ chủ đầu tư
không được chuyển nhượng hợp đồng mua bán mà phải thực hiện cấp giấy
chứng nhận, lập hợp đồng mua bán rồi mới được chuyển nhượng… đã gây
thiệt hại tới quyền lợi của chủ sở hữu và nhà đầu tư BĐS thứ cấp cũng
như ảnh hưởng đến tính thanh khoản trên thị trường BĐS. Lý do, người mua
nhà không có lỗi trong việc chưa được cấp giấy chứng nhận nhà ở, mà
trách nhiệm này thuộc về chủ đầu tư và cơ quan có thẩm quyền.
Tiếp
đó, quy định mỗi hộ gia đình, cá nhân chỉ được tham gia góp vốn với chủ
dự án BĐS một lần để được nhận lại một căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ
hoặc biệt thự. Các lần góp vốn sau đó sẽ chỉ được nhận khoản lợi nhuận
được phân chia bằng tiền, cổ phiếu. Theo ông Châu, tình trạng này cũng
đang làm hạn chế đầu ra của thị trường BĐS và hạn chế quyền dân sự của
người dân.
Về thuế, dù là BĐS sẽ hình thành trong tương lai,
nhưng chỉ cần người dân có chuyển nhượng hợp đồng là phải thực hiện kê
khai, nộp thuế thu nhập cá nhân. Trong khi đó, quy định chỉ miễn thuế
thu nhập cá nhân với những người chuyển nhượng nhà ở, đất ở duy nhất đã
được cấp giấy chứng nhận.
Đại diện chủ đầu tư dự án BĐS, ông
Nguyễn Phụng Thiều, Giám đốc Công ty CP Địa ốc Sài Gòn – Gia Định tỏ ra
băn khoăn khi Luật Đất đai không cấm việc tạm cấp sổ đỏ hoặc cấp sổ đỏ
từng phần cho khu đất của dự án. Tuy nhiên, với những dự án có quy mô 15
– 20 ha, DN đã bỏ ra 400 – 500 tỷ đồng, đền bù được tới 90% diện tích;
phần còn lại tranh chấp kéo dài nhưng vẫn không được cấp quyền sử dụng
đất cho phần đã giải tỏa xong để giúp chủ đầu tư có cơ sở pháp lý để thế
chấp, vay ngân hàng trong tình hình khó khăn về vốn hiện nay.
Góp
ý về cơ chế định giá đất cho DN BĐS, Ths - LS Nguyễn Thị Cam, Hiệp hội
BĐS thành phố nêu ví dụ, nếu giá đất ban đầu chỉ có 2 triệu đồng/m2; giá
đất sau quy hoạch là 5 triệu đồng/m2 và giá đất sau khi đã được đầu tư
hạ tầng là 8 triệu đồng/m2 thì giá đất ban đầu thuộc về người có đất bị
thu hồi hoặc người đang quản lý sử dụng đất; giá đất sau khi đã đầu tư
cơ sở hạ tầng thuộc về chủ đầu tư. Nhà nước chỉ nên thu trong khoản tiền
chênh lệch 3 triệu đồng/m2 do quy hoạch thay đổi mục đích sử dụng đất.
Nhưng
cũng không nên thu hết mà cần chia đều lợi ích cho các bên và dành một
phần để hỗ trợ người có đất bị thu hồi. Cụ thể, Nhà nước chỉ nên thu ở
mức 20 – 25%; 60 – 65% dành cho người có đất bị thu hồi và phần còn lại
chủ đầu tư được hưởng.
Việc xác định khoản tiền sử dụng đất chủ
đầu tư phải nộp theo sát giá chuyển nhượng trên thị trường là chưa hợp
lý vì trước đó DN đã phải bồi thường một lần tiền cho người quản lý sử
dụng đất. Việc này cũng sẽ khiến giá đất trên thị trường liên tục tăng
và giá nhà ở không thể giảm về gần mức thu nhập do tiền sử dụng đất là
một trong năm yếu tố đầu vào, cấu thành nên giá nhà.
Đồng quan
điểm này, ông Lê Hoàng Châu đã đề nghị: Nếu vẫn giữ cách nộp tiền sử
dụng đất hiện nay thì Nhà nước cần cho DN BĐS được khấu trừ toàn bộ chi
phí bồi thường giải phóng mặt bằng thực tế mà DN đã chi phí trên toàn bộ
diện tích dự án. Bởi hiện tại DN BĐS chỉ được khấu trừ theo khung giá
đất do địa phương quy định nên phần lớn chi phí bồi thường, chi phí nộp
tiền sử dụng đất DN bỏ ra đã không được tính mà còn phải chịu thêm khoản
thuế thu nhập DN đối với số tiền thực chi này.
Tuy nhiên, theo
ông Châu, Nhà nước nên bỏ hẳn khái niệm tiền sử dụng đất và thay bằng
sắc thuế “Sử dụng đất do giá trị sử dụng đất gia tăng từ việc chuyển đổi
mục đích sử dụng theo quy hoạch”, thuế suất đối với loại thuế này ở mức
10 – 15% là phù hợp.
Ông Đặng Đức Thành, Phó chủ tịch Hiệp hội
DN TP HCM, Tổng giám đốc Công ty BĐS Dream House góp ý: Muốn điều chỉnh
thị trường BĐS đi vào ổn định theo hướng chuyên nghiệp thì cần phải cơ
cấu lại nguồn vốn cho vay đầu tư BĐS từ hệ thống ngân hàng. Để có đủ
nguồn vốn cho đơn vị đầu tư, kinh doanh BĐS chuyên nghiệp và có uy tín
vay, các ngân hàng cần nhanh chóng thu hồi lượng vốn đã cho vay dàn trải
hiện nay; kiên quyết không cho vay đầu tư làm dự án BĐS với những DN
đầu tư trái ngành nghề...
Theo Đ.T
CAND
