Mua được một căn nhà có giá thấp hơn mặt bằng thị trường luôn là cơ hội đáng cân nhắc, nhất là khi người mua đã có sẵn một bất động sản để làm điểm tựa tài chính.
Tuy nhiên, khi tài sản cũ chưa thanh khoản, còn tiền mặt không quá dư dả, việc xuống tiền mua thêm nhà có thể kéo theo không ít áp lực về dòng tiền và nợ vay.
NHÀ CŨ CHƯA BÁN ĐÃ MUỐN MUA NHÀ MỚI
Theo chia sẻ, một người đàn ông hiện sở hữu căn nhà trị giá khoảng 3,25 tỷ đồng, còn dư nợ ngân hàng 323 triệu đồng và có 550 triệu đồng tiền mặt, tiết kiệm. Cơ hội mới xuất hiện khi một căn nhà có giá thị trường được cho là trên 5 tỷ đồng đang được chào bán với mức 3,6 tỷ đồng.
“Mình đang đứng trước cơ hội mua một căn nhà với giá tốt nhưng nhà hiện tại vẫn chưa bán được, nên muốn nhờ anh em có kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản và tài chính góp ý.
Hiện tại, căn nhà mình đang ở có giá trị ước tính khoảng 3,25 tỷ đồng, khoản nợ ngân hàng còn khoảng 323 triệu đồng, tiền mặt và tiền tiết kiệm đang có khoảng 550 triệu đồng. Thu nhập từ kinh doanh trung bình khoảng 50 – 70 – 80 triệu đồng/tháng, tùy từng tháng và chưa trừ chi phí. Nhà hiện tại mình đang rao bán nhưng vẫn chưa có người mua.
Mình có cơ hội mua một căn nhà mới với giá cần thanh toán khoảng 3,6 tỷ đồng. Theo tìm hiểu, giá thị trường nhà trong khu vực này có thể trên 5 tỷ đồng. Mình dự kiến vay ngân hàng thêm khoảng 1 tỷ đồng, thời hạn 25 năm.
Nếu bán được nhà hiện tại thì theo phương án dự tính ban đầu, mình chỉ cần bù thêm khoảng 400 triệu đồng. Trong thời gian chờ bán nhà, mình dự tính cho thuê căn nhà mới với giá khoảng 12 – 13 triệu đồng/tháng để giảm bớt áp lực trả nợ.
Điều mình đang phân vân 3 phương án. Phương án thứ nhất là nên chờ bán được nhà hiện tại rồi mới mua nhà mới, dù có nguy cơ mất cơ hội mua được căn nhà với giá tốt này.
Phương án thứ hai là vay ngân hàng để mua nhà mới ngay và chấp nhận gánh thêm khoản vay trong khoảng 6 – 12 tháng chờ bán nhà cũ. Phương án thứ ba là thương lượng kéo dài thời gian thanh toán, tranh thủ bán nhà hiện tại rồi mới hoàn tất giao dịch.
Mình làm kinh doanh tự do, thu nhập tương đối ổn định nhưng vẫn muốn giữ an toàn tài chính cho vợ con, không muốn vì ham mua được nhà giá tốt mà tự tạo áp lực nợ nần cho gia đình.
Nhờ anh em góp ý thật lòng. Với tình hình tài chính hiện tại, liệu có nên vay tiền mua nhà mới trước rồi bán nhà cũ sau không? Nếu nhà cũ mất khoảng 6 – 12 tháng mới bán được thì rủi ro có quá lớn không? Và nếu ở trong hoàn cảnh này, anh em sẽ lựa chọn phương án nào?
Cảm ơn anh em đã đọc và chia sẻ những kinh nghiệm thực tế!”.
Góp ý cho vấn đề trên, một thành viên đã chia sẻ trải nghiệm từng mạnh dạn sử dụng đòn bẩy tài chính để sở hữu căn nhà thứ hai. Từ việc vay tiền bên ngoài tất toán khoản nợ cũ đến thế chấp cả hai bất động sản để vay ngân hàng, người này đã trải qua giai đoạn khá chật vật trước khi tài chính dần ổn định.
“Mình từng như bạn. Năm 2020, mình chả có gì. Tiền nhà cũ vẫn đang vay ngân hàng nợ 1/3, làm tự do đủ nuôi vợ con. Đùng cái tìm được căn vùng mình thích, theo giá thị trường thì giá gấp 1,5 lần căn đang ở.
Mình liều vay ngoài trả hết 1/3 căn cũ, rồi tất toán, sau đó tìm ngân hàng cơ chế tốt cắm cả hai bìa cho một ngân hàng đó, lấy một số tiền mới đủ 100% căn mới.
Vậy là giờ trả lãi một cục và trả nợ số tiền vay ngoài. Vất vả thời gian đầu, mình cho thuê giá ổn có sẵn đồ nội thất căn cũ. Mình về căn mới, tiền cho thuê căn cũ thêm thắt lãi tháng.
Giờ mình có hai nhà, công nợ giảm đi tương đối. Bất động sản là hai căn nhà đều có giá gấp đôi theo 5 - 6 năm qua. Khi trả hết mình lại cắm hai bìa vay mua bất động sản thứ ba, mua đi bán lại hoặc thích thì lại nuôi tiếp như căn thứ hai”.
Nhưng không phải ai cũng đồng tình với việc vay thêm để chốt giao dịch sớm. Một ý kiến khuyên người mua nên ưu tiên bán xong căn nhà hiện tại rồi mới tính chuyện chuyển sang bất động sản mới.
“Khuyên bác bán nhà rồi mới đi mua. Chứ phương án hai và ba thấy chưa hợp lý bác ạ. Nhất là phương án ba, mất cọc như chơi”.
Cùng quan điểm thận trọng, một thành viên cho rằng người mua không nên quá lo lắng về việc bỏ lỡ một căn nhà đang được chào bán với giá hấp dẫn.
“Bán được nhà thì mua nhà mới nhé, không thiếu cơ hội đâu. Bạn bán được nhà rẻ thì mua nhà khác cũng rẻ. Không phải vội”.
Bài toán thanh khoản cũng được một thành viên nhắc đến như yếu tố cần đặt lên hàng đầu. Theo người này, trong bối cảnh nhà giá tốt không thiếu nhưng giao dịch mua bán diễn ra khó khăn, việc cùng lúc gánh thêm khoản vay lớn có thể tạo ra áp lực đáng kể.
“Thị trường này căn rẻ nhiều mà bán thì cực khó. Không bán được thì gánh khoản nợ cực lớn. Mà với thu nhập thế thì ngân hàng cũng khó cho vay 3 tỷ đồng. Phương án thứ nhất cho an toàn”.
Rất nhiều ý kiến cho rằng nên chờ bán được căn nhà hiện tại rồi mua nhà mới
Ở góc nhìn khác, một thành viên cho rằng tâm lý quá yêu thích một căn nhà đôi khi khiến người mua dễ nghiêng về quyết định xuống tiền bằng mọi cách. Vì vậy, việc giữ thêm những phương án dự phòng là cần thiết.
“Tâm lý mua nhà đôi khi ưng ý quá rồi muốn mua ngay và tìm mọi cách, không phải dở mà chỉ cần lưu ý vậy để phân tích sâu thêm. Nếu phương án ba làm được thì song song tìm hiểu thêm hướng vay và tìm thêm các nhà khác, xem thêm… Khi đã quyết phương án hai thì đầy đủ kế hoạch và tự tin quyết. Chúc may mắn”.
Với trường hợp căn nhà mới thuộc một dự án đang triển khai, phương thức thanh toán theo tiến độ cũng được đưa ra như một hướng đi đáng tham khảo.
“Theo em, nếu mua nhà mới theo diện dự án thì bác có thể chọn phương án trả theo tiến độ của dự án vì dòng tiền của bác khá đều cũng phải chịu gánh nặng trả lãi, các đợt vào tiền cũng khá giãn. Căn chưa bán được thì có thể cho thuê để lấy tiền. Bác vừa có thời gian chờ bán căn mà vẫn có dòng tiền và cũng không phải chịu gánh nặng về lãi suất”.
Ngoài ra, một thành viên đề xuất kết hợp việc vay mua nhà với thương lượng kéo dài thời gian hoàn tất giao dịch. Cách làm này được kỳ vọng giúp tận dụng cơ hội mua nhà mà không phải dồn toàn bộ áp lực tài chính vào cùng một thời điểm.
“Nên kết hợp phương án hai và ba để giảm áp lực, thường thì nhà muốn bán mà cọc lên nhiều sẽ thoả thuận được thời gian giao dịch. Vì mục đích và bài toán tài chính nhà mình đã khá rõ và ổn, mua được căn ổn mà không bị áp lực nặng về tài chính”.
CẦN TÍNH KỸ BÀI TOÁN TÀI CHÍNH
Mua nhà mới khi nhà cũ chưa bán được là phương án có thể cân nhắc nếu xuất hiện cơ hội sở hữu bất động sản có vị trí tốt, giá mua hợp lý. Tuy nhiên, quyết định này cũng đồng nghĩa với việc phải chuẩn bị nguồn lực tài chính để duy trì hai tài sản cùng lúc.
Theo Cục Bảo vệ Tài chính Người tiêu dùng Mỹ (CFPB), người mua nhà cần đánh giá khả năng chi trả dựa trên tổng thu nhập, chi phí sinh hoạt, các khoản nợ hiện có và khoản tiết kiệm dự phòng, thay vì chỉ căn cứ vào số tiền ngân hàng chấp thuận cho vay. Các chi phí như bảo trì, sửa chữa, bảo hiểm và những khoản phát sinh liên quan đến bất động sản cũng cần được tính vào ngân sách.
Rủi ro lớn nhất khi mua nhà trước, bán nhà sau là thời gian thanh khoản bất động sản cũ có thể kéo dài hơn dự kiến. Trong khoảng thời gian đó, chủ sở hữu vẫn phải duy trì các nghĩa vụ tài chính hiện tại, đồng thời phát sinh thêm khoản trả nợ cho căn nhà mới.
Nếu thị trường giao dịch chậm, người bán có thể phải điều chỉnh giá hoặc chấp nhận bán thấp hơn kỳ vọng để thu hồi vốn. Vì vậy, cần chuẩn bị phương án tài chính cho cả trường hợp nhà cũ mất 6 – 12 tháng, thậm chí lâu hơn mới bán được.
Bên cạnh đó, không nên mặc định tiền cho thuê nhà sẽ đủ bù đắp khoản vay ngân hàng. Bất động sản có thể bị bỏ trống trong thời gian tìm khách, phát sinh chi phí sửa chữa, bảo trì hoặc phải giảm giá thuê. Việc dự trù thời gian nhà không có khách và các khoản chi phí phát sinh là yếu tố cần thiết khi lập kế hoạch tài chính.
Nếu vẫn muốn nắm bắt cơ hội mua nhà mới, có thể thương lượng với bên bán để kéo dài thời gian thanh toán hoặc chia thành nhiều đợt, tạo thêm thời gian bán tài sản hiện tại.
Tuy nhiên, các điều khoản về thời hạn thanh toán, tiền đặt cọc và trách nhiệm khi không hoàn tất giao dịch cần được quy định rõ trong hợp đồng. Người mua cũng nên tìm hiểu kỹ pháp lý, quy hoạch và giá giao dịch thực tế của bất động sản, tránh quyết định chỉ dựa trên mức giá chào bán được cho là thấp hơn thị trường.
Một nguyên tắc quan trọng là không sử dụng toàn bộ tiền tiết kiệm để mua nhà mà cần giữ lại quỹ dự phòng cho sinh hoạt và trả nợ. Nên cân nhắc khoản dự phòng tương đương 3 – 6 tháng chi phí sinh hoạt, tùy điều kiện tài chính của mỗi gia đình. Với những trường hợp có thu nhập biến động hoặc phải duy trì hai bất động sản, mức dự phòng lớn hơn có thể cần thiết.
