Nguyên lý “tam giác” cứu thị trường bất động sản

Làm thế nào để “cứu” thị trường bất động sản, câu hỏi này dường như đã trở thành câu hỏi cửa miệng đối với xã hội nói chung và các doanh nghiệp bất động sản nói riêng trong thời gian gần đây. Nhất là, khi thị trường bất động sản đang ở giai đoạn chuyển mình với nhiều những thách thức đang chờ ở phía trước.

Đây thực sự là một câu hỏi lớn mà để trả lời, cần phải xác định được rõ đâu là vấn đề gốc rễ và hướng tiếp cận để giải quyết vấn đề này.

Nguyên lý tam giác đất đai được đề cập bao gồm 3 yếu tố: Mức độ bảo vệ quyền sử dụng đất trên một đơn vị đất đai, chất lượng quy hoạch sử dụng đất và giá trị kinh tế xã hội trên một đơn vị đất đai. Ba yếu tố này sẽ liên tục bổ sung và hỗ trợ lẫn nhau theo một chu trình vận hành nhất định.

Theo đó, nguyên lý tam giác đất đai có thể được giải thích như sau: Khi quyền sử dụng đất được xác định về một chủ thể thì chủ thể này sẽ dành nhiều nguồn lực vào việc xây dựng quy hoạch sử dụng đất, dẫn đến chất lượng quy hoạch cao. Kết quả là việc sử dụng đất sẽ càng có hiệu quả và giá trị kinh tế của mảnh đất sẽ tăng cao theo chất lượng.

Và cũng vì giá trị kinh tế tăng nên việc bảo vệ quyền sử dụng đất sẽ tiếp tục tăng theo giá trị của mảnh đất. Theo đó, quy trình tác động 3 đỉnh tam giác đất đai này sẽ lại tiếp tục 1 chu trình mới. Ngược lại, chu trình có thể vận hành theo hướng tích cực, tức quyền sử dụng đất càng không chắc chắn thì chất lượng quy hoạch sử dụng đất kém và dẫn đến giá trị kinh tế xã hội trên một đơn vị đất đai thấp và đương nhiên nhu cầu bảo vệ thành quả lao động giảm đi.

Để vận hành trơn tru nguyên lý tam giác đất đai thực sự không phải là một việc đơn giản bởi bộ máy ba yếu tố này có quan hệ mật thiết với nhau.

Một trong những vấn đề lớn nhất đó chính là quy hoạch bao gồm những vấn đề về chu trình quy hoạch, chi phí xây dựng quy hoạch và việc điều chỉnh quy hoạch.

Theo như quy trình hiện nay thì việc quy hoạch phụ thuộc phạm vi quản lý của nhà nước. Sau khi được quy hoạch bởi nhà nước, dự án tiếp tục được chuyển đến các chủ đầu tư quan tâm chuẩn bị chi tiết, cuối cùng mới đến người phát triển dự án cuối cùng.

Chính vì thế, người chủ ban đầu (người dân sống trên khu dự án) và người chủ cuối cùng (nhà phát triển dự án ) có vai trò khá mờ nhạt trong quá trình xây dựng dự án.

Thêm nữa, chi phí xây dựng quy hoạch, trong trường hợp các bản quy hoạch được xây dựng theo đơn giá nhà nước, những chi phí xây dựng không hẳn theo thị trường thực tế.

Trong một đơn giá xây dựng quy hoạch, giá xây dựng quy hoạch, chi phí xây dựng được cho vào khoảng 5.000 đồng/m2, trong khi theo chi phí thực tế 70 -150 ngàn đồng/m2 chỉ riêng việc cho xây dựng ý tưởng phát triển và thẩm định tính khả thi từ khía cạnh tài chính sao cho việc sử dụng đất có hiệu quả nhất và tốt nhất. Tất nhiên, đơn giá do các công ty BĐS không phải là mốc chuẩn nhưng điều này nói lên rằng chi phí cần thiết để xây dựng một bản quy hoạch chắc chắn phải cao hơn nhiều lần so với đơn giá được đưa ra ban đầu.

Một trong những vấn đề mà doanh nghiệp phải đối mặt nữa đó chính là việc điều chỉnh quy hoạch. Do chất lượng quy hoạch thấp nên hầu hết các văn bản quy hoạch khi đến tay người phát triển dự án buộc họ phải giải quyết câu hỏi là điều chỉnh quy hoạch cho phù hợp hoặc chờ đợi đến khi nào thị trường phù hợp với các tiêu chí quy hoạch.

Đa phần các quy hoạch đều phải điều chỉnh. Nó bỏ qua các vấn đề ở khía cạnh thủ tục hành chính, thì hiển nhiên là không phải lúc nào chủ đầu tư cũng có thể điều chỉnh được các chỉ tiêu quy hoạch. Ví dụ, chỉ tiêu dân số cho một dự án. Trong điều kiện thị trường điều chỉnh, giảm giá, sức mua giảm thì để có lợi nhuận đương nhiên khi cùng diện tích xây dựng thì phải tăng dân số và giảm diện tích trung bình mỗi căn hộ. Tuy nhiên, chỉ tiêu này được tính toán liên quan đến diện tích giao thông, trường học cần đáp ứng...

Ngoài vấn đề liên quan đến quy hoạch, giá trị kinh tế xã hội trên một đơn vị đất đai cũng là một trong những yếu tố thuộc nguyên lý tam giác đất đai có ảnh hưởng trực tiếp đến người sử dụng đất.

Ai cũng hiểu giá trị kinh tế xã hội trên một đơn vị đất đai là do các hoạt động kinh tế xã hội trên mảnh đất đó mang lại. Nếu cấu trúc sản phẩm được thiết kế phù hợp với điều kiện thị trường thì chắc chắn việc sử dụng đất này sẽ mang lại giá trị tốt nhất trong phạm vi của nó như đã phân tích khi lập quy hoạch. Lúc này, kết quả của giá trị kinh tế xã hội trên một đơn vị đất đai là một yếu tố khách quan không còn nằm trong phạm vi mong muốn của chủ đầu tư hay của một ai nữa. Tuy nhiên, nếu giá trị kinh tế xã hội trên một đơn vị đất đai không được định giá cao thì nguồn thu từ đất đai trước mắt sẽ thấp.

Ở khía cạnh thị trường khi việc định giá này dẫn đến chi phí phát triển trên một đơn vị đất đai trở nên quá cao, giá thành sản phẩm tăng, kỳ vọng lợi nhuận cũng sẽ tăng và kết quả giá bán sản phẩm vượt quá khá năng của đại bộ phận dân chúng.

Ngoài ra, có một vấn đề nữa là cơ chế hai giá, rất nhiều lý giải và sáng kiến cho việc làm hài hòa giữa lợi ích của nhà nước, người dân và chủ đầu tư nhưng vấn đề không thể giải quyết nếu tiếp tục tách biệt quyền lợi của người sử dụng quyền sử dụng đất đầu tiên, người chuẩn bị và phát triển dự án cuối cùng.