Nghịch lý cung – cầu nhà ở cho thuê

Hụt cung

Quan niệm “an cư mới lạc nghiệp” đã tạo áp lực rất lớn cho người lao động có khả năng tài chính còn eo hẹp. Điều này cũng là một trong những nguyên nhân khiến thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam phát triển lệch lạc trong thời gian qua.

Ở các thành phố lớn, nhà cho thuê tồn tại dưới dạng các dãy nhà trọ sinh viên, phòng trọ chật chội, nhếch nhác, không có quy hoạch.

Có nhiều cách nhìn lệch lạc về nhà cho thuê đối với người lao động. Cũng là cho thuê, nhưng ở các thành phố lớn, các sản phẩm nhà ở lại đang tồn tại dưới dạng các dãy nhà trọ sinh viên, phòng trọ chật chội, nhếch nhác, không có quy hoạch. Diện tích nhà trọ đa số chỉ từ 8 – 10m², rộng hơn là 15 – 30m², công trình phụ khép kín hoặc sử dụng chung, không có sân chơi, nhà để xe hay các công trình tiện ích khác. Những khu nhà trọ này thường nằm xen kẽ trong các khu dân cư cũ, gần các trường học, nhà máy, công trường… Xét về quy hoạch đô thị, những căn nhà trọ này không thể đáp ứng tiêu chuẩn, quy chuẩn nào về diện tích, kiến trúc, chất lượng nhà ở... và không thể coi là nhà ở cho thuê đúng nghĩa. Tuy nhiên, tại những vị trí gần trung tâm thành phố, thuận tiện cho sinh hoạt thì giá thuê không hề rẻ, trung bình từ 1,5 triệu đồng đến trên dưới 4 triệu đồng/tháng.

Theo nhìn nhận của các chuyên gia, phân khúc nhà ở cho thuê đang phát triển yếu nhất trên thị trường BĐS hiện nay. Trên thực tế, nguồn cung sản phẩm nhà cho thuê với mức giá phù hợp chủ yếu là từ các hộ gia đình, cá nhân có diện tích lớn, thừa, không sử dụng và xây nhà cho thuê nên chất lượng và không gian sống rất yếu kém.

Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Nguyễn Quốc Tuấn thừa nhận, Hà Nội không có DN nào đăng ký xây dựng nhà ở cho thuê trong khi phát triển loại hình này là một trong những nhiệm vụ quan trọng của chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đã được Chính phủ phê duyệt. Sau hơn 5 năm triển khai Luật Nhà ở, tới nay, Hà Nội mới thí điểm quỹ nhà xã hội theo hình thức cho thuê với quy mô hết sức khiêm tốn là 515 căn hộ, tại Khu đô thị mới Việt Hưng (quận Long Biên), trong khi sản phẩm căn hộ cho thuê giá hàng nghìn USD thì có nhiều, nhưng hiện đang ế ẩm.

Thu hồi vốn chậm, DN không mặn mà

Việc phát triển sản phẩm nhà cho thuê đúng nghĩa sẽ giúp giải tỏa áp lực nhà ở của người dân ở các đô thị lớn, đồng thời là giải pháp cấp bách để tháo gỡ khó khăn về thanh khoản cho thị trường BĐS hiện nay. Nhưng cho đến nay, tại sao chưa có DN nào mặn mà đầu tư loại hình dịch vụ nhà ở cho thuê kiểu này trong khi nó luôn có nhu cầu cao, thanh khoản lớn? Theo các chuyên gia, đây chính là khiếm khuyết lớn nhất của thị trường BĐS Việt Nam. Lý do là vì Nhà nước hiện chưa có cơ chế, chính sách phát triển mô hình nhà ở cho thuê, cũng như chưa có ưu đãi để khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư loại hình này.

Trong chiến lược phát triển nhà ở giai đoạn 2020 – 2030, sẽ phát triển mạnh nhà ở xã hội, nhà thu nhập thấp, và quỹ nhà ở cho thuê đúng tiêu chuẩn.

Theo phân tích của DN, chi phí đầu tư nhà ở cho thuê hiện tương đương nhà ở thương mại, nhưng thời gian thu hồi vốn lại lâu hơn. Hơn nữa, DN sẽ phải mất thêm chi phí vận hành, quản lý, kinh doanh tòa nhà trong thời gian dài, đồng nghĩa lợi nhuận của DN sẽ không còn nhiều. Do vậy, để đầu tư nhà ở cho thuê, DN sẽ phải có tiềm lực tài chính lớn, trường vốn thì mới có thể theo đuổi dự án. Còn những DN ít vốn, phải đi vay vốn với lãi suất cao, thường muốn “bán đứt” sản phẩm của mình để thu hồi vốn nhanh.

Bản thân việc kinh doanh nhà ở cho thuê lại tiềm ẩn nhiều rủi ro. DN rất dễ phải đối mặt với tình trạng người thuê nhà không có khả năng chi trả hoặc cố tình chây ỳ, không thanh toán tiền thuê nhà. Chính sách pháp luật hiện hành cũng chưa có chế tài bảo hộ cho nhà đầu tư trong những trường hợp đó.

Các chuyên gia cho rằng, Nhà nước nên có cơ chế, chính sách ưu đãi cho DN làm nhà ở cho thuê như ưu đãi đối với nhà ở xã hội thì sẽ thu hút được nhiều nhà đầu tư tham gia. Chẳng hạn, DN sẽ được miễn tiền sử dụng đất, ưu đãi về thuế, về nguồn vốn vay trong khi quá trình thu hồi vốn kéo dài…

Về mô hình nhà ở cho thuê, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho biết trong chiến lược phát triển nhà ở giai đoạn 2020 – 2030, sẽ phát triển mạnh nhà ở xã hội, nhà thu nhập thấp, và quỹ nhà ở cho thuê: “Sắp tới, Bộ Xây dựng sẽ trình Nghị định phát triển nhà ở cho thuê, trong đó vừa khuyến khích, vừa bắt buộc các chủ đầu tư dành một tỷ lệ diện tích nhất định của DA cho loại hình nhà cho thuê”.