Luật Đất đai 2024, có hiệu lực trong thời gian tới, đã dành một chương quan trọng quy định rõ ràng về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, trong đó đáng chú ý là các quy định liên quan đến quyền tặng cho quyền sử dụng đất. Những điểm mới và cụ thể hóa trong luật được kỳ vọng sẽ góp phần minh bạch hóa các giao dịch đất đai, hạn chế tranh chấp và bảo đảm quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan.
Theo Điều 27 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất được thực hiện đầy đủ các quyền đối với quyền sử dụng đất của mình, bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho; đồng thời có quyền thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của luật này và các luật khác có liên quan.
Như vậy, quyền tặng cho được đặt ngang hàng với các quyền định đoạt quan trọng khác, khẳng định tính chất tài sản của quyền sử dụng đất và quyền tự do dân sự của người sử dụng đất trong khuôn khổ pháp luật.
Đối với nhóm người sử dụng đất có chung quyền sử dụng đất, luật quy định cụ thể về cơ chế thực hiện quyền và nghĩa vụ. Trường hợp nhóm này bao gồm các thành viên hộ gia đình hoặc cá nhân, thì quyền và nghĩa vụ được xác định tương tự như đối với cá nhân theo quy định của Luật Đất đai 2024.
Tuy nhiên, nếu trong nhóm có thành viên là tổ chức kinh tế, thì quyền và nghĩa vụ sẽ được xác định theo tư cách pháp lý của tổ chức kinh tế đó. Cách tiếp cận này nhằm bảo đảm sự phù hợp với bản chất pháp lý của từng chủ thể tham gia quan hệ đất đai.
Luật cũng phân định rõ hai trường hợp về tính chất phân chia quyền sử dụng đất trong nhóm. Nếu quyền sử dụng đất có thể phân chia theo phần cho từng thành viên, thì khi một thành viên muốn thực hiện quyền đối với phần của mình, người đó phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động hoặc tách thửa theo quy định; đồng thời làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Sau khi hoàn tất thủ tục, cá nhân này sẽ được thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định.
Ngược lại, nếu quyền sử dụng đất không thể phân chia theo phần, các thành viên phải cùng nhau thực hiện quyền hoặc ủy quyền cho người đại diện thay mặt nhóm tiến hành các giao dịch. Quy định này có ý nghĩa quan trọng trong việc hạn chế tranh chấp nội bộ, đặc biệt trong các trường hợp tặng cho, chuyển nhượng đất có nguồn gốc hộ gia đình.
Một nội dung đáng chú ý khác là yêu cầu về công chứng, chứng thực đối với các hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất. Luật quy định hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất hoặc bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ một số trường hợp đặc biệt được quy định cụ thể.
Quy định bắt buộc này nhằm bảo đảm tính an toàn pháp lý cho các giao dịch, đồng thời là cơ sở để cơ quan đăng ký đất đai thực hiện thủ tục đăng ký biến động.
Đối với hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp, cũng như một số hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn mà có bên tham gia là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản, việc công chứng hoặc chứng thực được thực hiện theo yêu cầu của các bên.
Trong khi đó, văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật dân sự. Toàn bộ hoạt động công chứng, chứng thực được thực hiện theo pháp luật chuyên ngành về công chứng và chứng thực, bảo đảm sự thống nhất trong hệ thống pháp luật.
Bên cạnh việc mở rộng và bảo đảm quyền cho người sử dụng đất, Luật Đất đai 2024 cũng quy định rõ các trường hợp không được nhận chuyển nhượng hoặc nhận tặng cho quyền sử dụng đất.
Theo khoản 8 Điều 45 của luật, tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của cá nhân, trừ trường hợp được phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Quy định này nhằm bảo đảm yêu cầu bảo vệ rừng và môi trường sinh thái, tránh tình trạng lợi dụng giao dịch dân sự để chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái quy định.
Đối với cá nhân, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ hoặc rừng đặc dụng, thì không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác trong khu vực rừng phòng hộ, cũng như trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng. Đây là biện pháp nhằm hạn chế việc gia tăng dân cư tự phát, tác động tiêu cực đến hệ sinh thái rừng đặc thù.
Ngoài ra, luật cũng xác định rõ các chủ thể mà pháp luật không cho phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, bao gồm một số tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài trong những trường hợp cụ thể theo quy định pháp luật.
Việc quy định rõ ràng các trường hợp bị hạn chế nhằm bảo đảm an ninh đất đai, phù hợp với chính sách quản lý đất đai của Nhà nước trong từng giai đoạn.
Có thể thấy, với các quy định chi tiết và chặt chẽ về quyền tặng cho quyền sử dụng đất cũng như các trường hợp bị hạn chế, Luật Đất đai 2024 đã tạo hành lang pháp lý tương đối đầy đủ cho các giao dịch đất đai. Điều này không chỉ góp phần bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, mà còn tăng cường hiệu lực quản lý nhà nước, hướng tới thị trường bất động sản minh bạch và phát triển bền vững.
