Thị trường bất động sản Việt Nam năm 2025 ghi nhận nhiều thương vụ M&A (mua bán – sáp nhập) quy mô lớn, thu hút mạnh mẽ các nhà đầu tư trong và ngoài nước.
Mới đây, SkyWorld Development Berhad, một trong những doanh nghiệp bất động sản hàng đầu Malaysia, chính thức đánh dấu bước tiến quan trọng tại Việt Nam khi thông qua công ty con SkyWorld Việt Nam ký biên bản ghi nhớ hợp tác với Công ty TNHH MTV Vina An Thuận Phát để thâu tóm khu đất gần 1ha tại phường Lái Thiêu, TP.HCM (khu vực từng thuộc Bình Dương).
Khu đất rộng 9.443,5m2 được quy hoạch xây dựng tòa tháp cao tối đa 40 tầng, gồm 3 tầng hầm và 1.241 căn hộ, hứa hẹn trở thành dự án quy mô lớn tại khu Đông Bắc TP.HCM. SkyWorld dự kiến mua lại toàn bộ vốn điều lệ và quyền lợi của Vina An Thuận Phát để triển khai dự án này.
Trước đó, vào tháng 8/2025, UOA Group (Malaysia) chi 68 triệu USD, tương đương 1.700 tỷ đồng, mua lại Công ty Cổ phần VIAS Hồng Ngọc Bảo, chủ sở hữu khu đất hơn 2.000m2 trên đường Võ Thị Sáu, quận 1 (TP.HCM). Sau thương vụ, UOA sẽ phát triển tòa nhà văn phòng hạng A cao 22 tầng tại vị trí “vàng” đối diện Công viên Lê Văn Tám.
Cũng trong năm 2025, Gamuda Land mua lại khu đất 1,1ha tại quận Lê Chân (Hải Phòng) với giá 38,9 triệu USD (1.000 tỷ đồng), tương đương 88 triệu đồng/m2, để phát triển dự án chung cư cao cấp có tổng giá trị phát triển (GDV) 222 triệu USD. Dự án dự kiến mở bán năm tài chính 2026 và bàn giao sau 2028.
Đầu năm 2025, CapitaLand mua lại một dự án trị giá 553 triệu USD từ Becamex IDC. Cùng với đó là sự hợp tác giữa Sumitomo Forestry, Kumagai Gumi và NTT Urban Development với Tập đoàn Kim Oanh để phát triển dự án The One World; và Nishi Nippon Railroad mua lại 25% cổ phần tại dự án Paragon Đại Phước của Nam Long.
Ngoài ra, nhiều thương vụ chuyển nhượng lớn trong nước cũng diễn ra: Anpha Holdings chi hơn 2.400 tỷ đồng mua 23,06% cổ phần Vinaconex ITC – chủ đầu tư dự án Cát Bà Amatina; DIC Group chuyển nhượng dự án Lam Hạ Center Point (12ha, 2.115 tỷ đồng) tại Ninh Bình; CTX Holdings bán dự án Constrexim Complex tại Cầu Giấy (Hà Nội); và Phát Đạt (PDR) chuyển nhượng 80% cổ phần hai dự án Thuận An 1 & 2, dự kiến thu về khoảng 4.000 tỷ đồng.
Trước chuyển động này, Tạp chí Thương gia đã có cuộc trao đổi cùng TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao về Tư vấn Đầu tư Savills Việt Nam để phân tích sâu hơn về hoạt động M&A bất động sản.
Theo ông, đâu là những yếu tố chính khiến hoạt động M&A trong lĩnh vực bất động sản trở nên sôi động trong thời gian gần đây?
Hoạt động M&A bất động sản tại Việt Nam đang sôi động trở lại nhờ sự kết hợp của ba yếu tố chính: ổn định vĩ mô, cải thiện khung pháp lý và nhu cầu tái cơ cấu danh mục đầu tư của doanh nghiệp.
Việt Nam đang hướng tới tăng trưởng GDP khoảng 8% năm 2025 và tăng tương 2 con số trong những năm tới thông qua cải cách cơ cấu, đầu tư công mạnh mẽ vào hạ tầng và khuyến khích khu vực tư nhân phát triển. Đây là nền tảng quan trọng giúp duy trì niềm tin của nhà đầu tư, đặc biệt trong bối cảnh dòng vốn toàn cầu thận trọng trước biến động địa chính trị.
Bên cạnh đó, lãi suất trong nước duy trì ổn định, cùng với việc các doanh nghiệp bất động sản trong nước cần bổ sung nguồn vốn lưu động sau giai đoạn thị trường trầm lắng, đã tạo điều kiện để các thương vụ M&A diễn ra mạnh mẽ hơn. Nhiều doanh nghiệp lựa chọn M&A như một cách tái cấu trúc tài chính, chia sẻ rủi ro và mở rộng hợp tác chiến lược với đối tác quốc tế.
Nhà đầu tư nước ngoài có đang đóng vai trò lớn trong các thương vụ M&A bất động sản tại Việt Nam? Và họ đang tìm kiếm điều gì từ thị trường này?
Nhà đầu tư nước ngoài hoạt động rất sôi nổi trong các thương vụ M&A tại Việt Nam, đặc biệt ở các phân khúc nhà ở, công nghiệp, và logistics.
Nhà đầu tư Nhật Bản, Hàn Quốc và Singapore đặc biệt quan tâm đến Việt Nam nhờ chi phí cạnh tranh, lực lượng lao động dồi dào, vị trí chiến lược trong chuỗi cung ứng, và khung pháp lý đang cải thiện rõ rệt. Ngoài ra, Việt Nam ngày càng hấp dẫn với các quỹ đầu tư có định hướng ESG, nhờ chính sách thúc đẩy bất động sản xanh, năng lượng tái tạo và hạ tầng bền vững.
Vậy ông đánh giá thế nào về xu hướng các doanh nghiệp nội địa “bán mình” cho nhà đầu tư ngoại thông qua M&A? Đây có phải là giải pháp sinh tồn, hay là hệ quả của việc thiếu năng lực tài chính và quản trị dài hạn?
Đây không hẳn là dấu hiệu của sự “bán mình” mà là chiến lược tái cấu trúc thông minh trong bối cảnh thị trường còn nhiều thách thức.
Việc hợp tác M&A với nhà đầu tư nước ngoài giúp các doanh nghiệp nội bổ sung nguồn vốn, cải thiện quản trị, tiếp cận công nghệ và kinh nghiệm vận hành.
Trong nhiều trường hợp, các thương vụ này tạo ra liên minh chiến lược mang lại lợi ích đôi bên: doanh nghiệp ngoại có được quỹ đất và đối tác am hiểu thị trường, còn doanh nghiệp Việt mở rộng năng lực phát triển và tiêu chuẩn vận hành quốc tế.
Tuy nhiên, điều quan trọng là doanh nghiệp nội cần duy trì tỷ lệ sở hữu hợp lý và năng lực thương lượng, tránh phụ thuộc hoàn toàn vào nguồn vốn ngoại để bảo đảm phát triển bền vững lâu dài.
Dưới góc nhìn của mình, ông có thể chia sẻ về cơ hội và rủi ro cho doanh nghiệp bất động sản nội khi tham gia vào các thương vụ M&A trong bối cảnh thị trường còn nhiều biến động?
Cơ hội lớn nhất đến từ khả năng tiếp cận vốn quốc tế và công nghệ phát triển dự án hiện đại, giúp doanh nghiệp nội nâng cấp năng lực cạnh tranh.
Đặc biệt, trong giai đoạn phục hồi hiện nay, các nhà đầu tư nước ngoài vẫn duy trì quan điểm lạc quan thận trọng về Việt Nam.
Tính đến ngày 30/9/2025, tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào Việt Nam đạt khoảng 28,54 tỷ USD, tăng 15,2% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, rủi ro vẫn tồn tại ở khâu định giá tài sản, minh bạch pháp lý và quản trị sau sáp nhập. Nếu không kiểm soát tốt, doanh nghiệp có thể mất quyền điều hành hoặc chịu áp lực tái cấu trúc sâu hơn dự kiến.
Do đó, để tối ưu hóa lợi ích, doanh nghiệp nội cần chuẩn bị kỹ về pháp lý, cấu trúc giao dịch và chiến lược hậu M&A, đồng thời lựa chọn đối tác có cùng tầm nhìn và cam kết phát triển dài hạn.
Xin cảm ơn ông!
