Khó giảm giá bất động sản

Theo số liệu của Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, 9 tháng của năm 2024 về nguồn cung nhìn chung có chuyển biến tích cực nhưng còn hạn chế; cơ cấu sản phẩm còn chưa hài hoà. Hiện nay, cả nước triển khai được 2.254 dự án với tổng số 1,2 triệu căn hộ, lô, đất nền. Về nhà ở xã hội có 622 dự án đã và đang triển khai với quy mô khoảng 565.177 căn.

Trong năm 2024, thị trường bất động sản đã đón nhận nhiều tín hiệu tích cực sau hàng loạt quy định mới trong các dự án luật sửa đổi, bổ sung được Quốc hội thông qua như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản…

Chỉ số tâm lý thị trường tăng lên do mức độ hài lòng đã được cải thiện rõ rệt, cùng với việc lãi suất ngân hàng duy trì ổn định ở mức thấp hơn trước đây là tín hiệu tích cực đối với thị trường bất động sản. Nhà đầu tư đã quay trở lại thị trường và những người có nhu cầu mua nhà đất ở thực cũng bắt tay vào kế hoạch hiện thực hóa ước muốn sở hữu nhà ở.

THỊ TRƯỜNG ĐANG NHẠY CẢM

Phát biểu tại diễn đàn “Phát triển bền vững thị trường bất động sản”, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, thị trường bất động sản đã có những tín hiệu tích cực trở lại.

Cán cân cung - cầu hiện nay cũng đang được điều chỉnh dần khi nguồn cung tăng thì giảm dần áp lực về cầu và theo đó giá bán bất động sản đã được điều chỉnh về mức phù hợp hơn.

Tuy nhiên, bên cạnh những điểm tích cực, theo Chủ tịch VARS, trên thực tế, vẫn còn đó một số băn khoăn, khi các địa phương đang tiến hành công bố bảng giá đất, cũng như các quy hoạch mới có thể tạo ra những tác động trực tiếp vào giá bất động sản.

Nguy cơ giá đất của một số địa phương sẽ bị đội lên cao, bởi thực tế hiện nay, các dự án ở Hà Nội, TP.HCM đang trong giai đoạn đền bù, giải phóng mặt bằng giá rất cao, dẫn đến nguy cơ đẩy chi phí đầu tư, làm tăng đột biến giá sản phẩm.

“Do đó, tôi dự báo giá bất động sản khó giảm và đang có dấu hiệu tăng cao. Đặc biệt, có một nghịch lý nguồn cung được cải thiện, nhưng giá bán lại đang cao. Nhìn chung nếu không có những chính sách kéo giá bất động sản về mức hợp lý, các giao dịch sẽ giảm đi và chững lại, đây là vấn đề khiến tôi hết sức lo lắng”.

Đồng thời, vị chuyên gia phân tích thêm, thời gian vừa qua, dòng tiền do bị dồn nén khá lâu và nguồn cung mới chưa thực sự dồi dào nên mặc dù tăng giá nhưng tỷ lệ hấp thụ tốt. Tuy nhiên, nếu giá bất động sản không có điều chỉnh, dòng tiền vẫn chảy vào bất động sản thì thị trường sẽ chậm dần và yếu đi thì lúc đó rất có thể tồn tại trạng thái dư cung.

Trên cơ sở những kết quả ghi nhận được thời gian qua, ông Đính dự báo, nếu các yếu tố như chính sách pháp lý, tài chính và đầu tư công tiếp tục được cải thiện, thị trường khả năng sẽ tiếp tục “tăng nhiệt” trong giai đoạn tới khi hàng lang pháp lý mới chính thức đi vào cuộc sống, khi các chủ đầu tư tiếp tục đẩy mạnh triển khai dự án.

Thị trường bất động sản đang ở giai đoạn chuyển giao, vì vậy sẽ rất nhạy cảm trước các yếu tố ảnh hưởng tích cực hay tiêu cực từ các chủ thể. Sự tăng trưởng nhẹ ở một số phân khúc có thể tạo nên đà hồi phục mạnh mẽ nếu các yếu tố hỗ trợ từ chính sách, hạ tầng và tài chính được đáp ứng. Song, câu chuyện tăng giá bất động sản nếu không được can thiệp sớm, sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy cho thị trường và cho cả xã hội.

"Để giải quyết được tình trạng này, Nhà nước cần sớm có các biện pháp hỗ trợ nhằm “thông” đường đi cho các dự án nhà ở thương mại giá bình dân, nhà ở xã hội và có thêm những chính sách phục hồi cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng. Song song với đó, rất cần sự tham gia, đồng hành của tất cả các chủ thể bao gồm: cơ quan quản lý Nhà nước, các tổ chức xã hội nghề nghiệp, các doanh nghiệp bất động sản và môi giới bất động sản”, ông Đính nhìn nhận.

GỠ VƯỚNG KHÂU ĐỊNH GIÁ ĐẤT

Đánh giá thị trường bất động sản thời gian qua, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam (VACC), Chủ tịch GP Invest cho rằng, trong hai năm qua, thị trường đã chứng kiến sự thanh lọc của những nhà đầu tư không chuyên nghiệp và không đủ năng lực.

Sự thay đổi trong hệ thống luật pháp cũng khiến điều kiện triển khai các dự án trở nên khắt khe hơn, đòi hỏi doanh nghiệp phải có năng lực và kinh nghiệm thực sự để tồn tại và phát triển. Điều này không chỉ giúp thị trường bất động sản trở nên chuyên nghiệp hơn mà còn tạo ra một đội ngũ doanh nhân, doanh nghiệp mạnh mẽ hơn.

Tuy nhiên, một vấn đề lớn đang được đặt ra là giá thành bất động sản tại Việt Nam đang cao hơn so với khu vực. Một trong những nguyên nhân chính khiến giá bất động sản tăng cao là do phương pháp định giá đất hiện tại. Định giá đất tăng cao, cấu thành giá bán bất động sản tăng đang trở thành một vòng luẩn quẩn giữa giá nhà và giá đất.

“Nếu không có sự can thiệp kịp thời từ phía các cơ quan chức năng và hệ thống luật pháp, giá bất động sản có thể tiếp tục leo thang mà không có điểm dừng. Đến khi giá cả vượt quá mức chấp nhận của thị trường, không còn ai có khả năng mua, các doanh nghiệp bất động sản có thể phải đối mặt với nguy cơ sụp đổ”, Chủ tịch VACC nêu rõ.

Theo ông Hiệp, trước đây, việc mua nhà đơn giản chỉ là tìm một nơi để ở. Tuy nhiên, người mua hiện nay đòi hỏi nhiều hơn thế. Khách hàng hiện nay mong muốn những dự án có hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đầy đủ. Một khu đô thị lý tưởng phải có hệ thống trường học, siêu thị, khu vui chơi thể thao, công viên và các tiện ích khác phục vụ đời sống của cư dân.

Điều này đặt ra yêu cầu cao hơn đối với các chủ đầu tư trong việc phát triển hạ tầng. Để có thể cạnh tranh trên thị trường, các doanh nghiệp bất động sản buộc phải đầu tư mạnh mẽ vào việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Sự gia tăng này không chỉ làm tăng chi phí đầu tư mà còn đòi hỏi các nhà đầu tư phải không ngừng nâng cao chất lượng sản phẩm của mình.

Mức độ cạnh tranh giữa các doanh nghiệp bất động sản không còn chỉ dừng lại ở giá bán mà giờ đây, yếu tố chất lượng sản phẩm đang trở thành trọng tâm. Việc cải thiện tiện ích, nâng cao tiêu chuẩn sản phẩm không chỉ giúp các doanh nghiệp duy trì sự cạnh tranh mà còn góp phần nâng tầm thị trường bất động sản. Đây là xu hướng tích cực, đánh dấu sự trưởng thành của ngành và là điều đáng mừng cho thị trường bất động sản trong nước.

“Việc cạnh tranh bằng chất lượng sản phẩm thay vì chỉ bằng giá cả cũng giúp doanh nghiệp xây dựng thương hiệu bền vững hơn, đáp ứng tốt hơn những kỳ vọng ngày càng cao của khách hàng”, ông Hiệp nhấn mạnh.

XÂY DỰNG CHIẾN LƯỢC DÀI HẠN

Dù nguồn cung mới đã có bước tiến, nhưng những dự án chậm tiến độ đang tồn tại rất nhiều. Về vấn đề này, TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia phân tích, thị trường bất động sản Việt Nam hiện đang đối mặt với nhiều vấn đề nan giải, đặc biệt là hàng loạt dự án “đắp chiếu” kéo dài, gây lãng phí nguồn lực quốc gia và ảnh hưởng tiêu cực đến người dân lẫn doanh nghiệp.

Theo thống kê, Hà Nội có gần 1.500 dự án bị “đắp chiếu”, trong khi TP.HCM là khoảng 2.600 dự án. Tình trạng này không chỉ gây thiếu hụt nhà ở mà còn làm suy giảm cơ hội việc làm.

Trong bối cảnh đó, các cơ quan quản lý đã có những động thái tích cực để tháo gỡ khó khăn, hiện Hà Nội đang tiến hành rà soát toàn bộ các dự án đang gặp vướng mắc, bao gồm cả những dự án chậm tiến độ, dự án bị “đắp chiếu” để tìm ra phương án giải quyết.

Theo quan điểm của ông Nghĩa việc cần thiết nhất hiện nay là xây dựng một Nghị quyết Quốc hội nhằm tháo gỡ các vướng mắc liên quan đến pháp lý, quản lý và thủ tục hành chính...

Thị trường bất động sản vốn liên quan đến nhiều luật, từ Luật Đất đai, Luật Đầu tư, đến Luật Kinh doanh Bất động sản, một Nghị quyết Quốc hội, hoặc Quốc hội có thể ủy quyền cho Ủy ban Thường vụ Quốc hội xây dựng Nghị quyết sẽ tạo ra khung pháp lý cần thiết để giải quyết triệt để các bất cập hiện tại.

“Đây không chỉ là niềm hy vọng của các doanh nghiệp bất động sản mà còn là lời giải cho bài toán nhà ở cho hàng triệu người dân. Nếu không hành động kịp thời, thị trường sẽ tiếp tục rơi vào vòng luẩn quẩn, các cơ hội đầu tư và phát triển bị bỏ lỡ”, TS Lê Xuân Nghĩa nói.

Vị chuyên gia phân tích thêm, nhìn vào các mảng thị trường kinh tế khác nhau, có thể thấy rõ rằng kinh doanh bất động sản tại Việt Nam là một trong những lĩnh vực mà doanh nghiệp nội địa có lợi thế cạnh tranh cao nhất, mức độ cạnh tranh của doanh nghiệp nội địa với nước ngoài là rất thấp.

Bên cạnh đó, các dự án hạ tầng lớn như đường sắt cao tốc hay việc mở rộng mạng lưới đường bộ và đường sắt sẽ trở thành đòn bẩy mạnh mẽ, góp phần hình thành nhiều đô thị, mở ra những cơ hội đầu tư bất động sản trong tương lai.

“Tuy nhiên, cần nhìn nhận rằng bất động sản luôn có tính chu kỳ và dễ bị ảnh hưởng bởi yếu tố chính trị. Do đó, các nhà đầu tư cần xây dựng chiến lược dài hạn và luôn chú trọng đến các yếu tố chính trị, pháp lý”, ông Nghĩa đưa ra lời khuyên.