Đây là hội thảo nằm trong chuỗi sự kiện Hội nghị "Doanh nghiệp VACOD - HBA - Hòa Bình 2024" diễn ra từ ngày 11-13/5/2024, tại dự án Ivory Villas & Resort - Khu đô thị sinh thái nghỉ dưỡng cao cấp tại Hòa Bình.
Luật đất đai 2024 được Quốc hội khóa XV thông qua vào ngày 18/1/2024. Thủ tướng giao các bộ, ngành sớm trình Chính phủ để ban hành các nghị định hướng dẫn chi tiết thi hành Luật đất đai 2024 để Chính phủ đề xuất Quốc hội cho phép Luật này có hiệu lực sớm từ 1/7/2024.
Khi có hiệu lực, Luật Đất đai 2024 sẽ tác động rất lớn đến cộng đồng doanh nghiệp và môi trường đầu tư kinh doanh. Dù vậy, những tác động trực tiếp của Luật này đối với môi trường đầu tư và doanh nghiệp vẫn cần có thời gian để đi vào thực tế.
Theo đó, để rút ngắn thời gian này, doanh nghiệp phải được truyền tải một cách hiệu quả nhất, trung thực nhất những nội dung thay đổi cốt lõi của Luật Đất đai.
Nhằm hoàn thiện các cơ chế, tạo môi trường kinh doanh ngày càng thuận lợi cho doanh nghiệp, hội thảo sẽ làm rõ 2 nhóm vấn đề lớn là tác động của Luật Đất đai và các luật liên quan đối với môi trường đầu tư và hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.
Tại hội thảo, các chuyên gia cùng lãnh đạo các bộ ban ngành và đại diện doanh nghiệp sẽ thảo luận, trao đổi, tìm kiếm, cơ hội thích ứng trong bối cảnh pháp lý mới phù hợp cho doanh nghiệp. Từ đó đưa ra những định hướng áp dụng khi luật có hiệu lực thi hành để doanh nghiệp triển khai một cách linh hoạt, kịp thời và hiệu quả.
Hội thảo sẽ bao gồm 2 phiên: Phiên tham luận là các bài dẫn đề các vấn đề cốt lõi liên quan đến chủ đề của hội thảo, được trình bày bởi chuyên gia, các lãnh đạo bộ ngành chuyên môn.
Các khách mời tham dự hội thảo gồm: PGS.TS Nguyễn Hồng Sơn, Phó trưởng Ban kinh tế Trung ương; ông Nguyễn Ngọc Bảo, Phó Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội; ông Đỗ Đức Hồng Hà, Phó chủ nhiệm Ủy Ban Tư Pháp của Quốc hội; ông Tạ Đình Thi, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Khoa học, Công nghệ và Môi trường của Quốc hội; ông Nguyễn Đức Kiên, Nguyên Phó chủ nhiệm Ủy Ban Kinh tế của Quốc Hội, Nguyên Tổ trưởng tổ tư vấn về Kinh tế của Thủ tướng Chính Phủ. Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tiền tệ của Chính Phủ; ông Mai Xuân Hùng, Nguyên Phó chủ nhiệm Ủy Ban Kinh tế của Quốc Hội. Chuyên gia kinh tế; ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy Ban Kinh tế của Quốc Hội; PGS.TS Phạm Bảo Sơn, Phó Giám đốc Đại học Quốc gia Hà Nội; PGS.TS Vũ Văn Tích, Giám đốc Học viện Khoa học Công nghệ và Đổi mới sáng tạo, Bộ Khoa học và Công nghệ; ông Đào Trung Chính, Cục Trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên Đất - Bộ Tài Nguyên và Môi trường; bà Tống Thị Hạnh - Vụ Trưởng Vụ Pháp chế, Bộ Xây dựng; ông Vũ Ngọc Anh - Vụ Trưởng Vụ Khoa học và Công nghệ và Môi trường, Bộ Xây dựng.
Ngoài ra, hội thảo còn có sự tham gia của PGS. TS Trương Ngọc Kiểm, Giám đốc Trung tâm Chuyển giao Tri thức và Hỗ trợ Khởi nghiệp - Đại học Quốc Gia Hà Nội; PGS. TS Trương Vũ Bằng Giang, Trưởng Ban Xúc tiến Đầu tư, Đại học Quốc gia Hà Nội; đại Sứ Phạm Sanh Châu - Phó Chủ tịch Trung tâm Châu Âu - Châu Á thuộc Liên Minh Châu Âu. Chuyên gia về kinh tế đối ngoại. Nguyên Đại sứ Đặc mệnh toàn quyền của Việt Nam tại Ấn Độ; bà Lê Việt Nga - Phó Vụ trưởng Vụ Thị trường trong nước Bộ Công Thương; ông Bùi Nguyễn Anh Tuấn - Phó Vụ trưởng Vụ Thị trường trong nước Bộ Công Thương; ông Nguyễn Ngọc Dũng - Phó Giám đốc Ban quản lý các Dự án - Bộ Giáo dục và Đào tạo; ông Đào Thái Phúc - Nguyên Giám đốc Sở giao dịch Kho Bạc nhà nước Việt Nam.
TỔNG THUẬT
PHIÊN 1: THAM LUẬN
TS. Nguyễn Hồng Sơn, Chủ tịch Hiệp hội Phát triển Hàng tiêu dùng Việt Nam - VACOD, Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp thành phố Hà Nội – HBA
TS.Nguyễn Hồng Sơn, Chủ tịch Hiệp hội Phát triển Hàng tiêu dùng Việt Nam - VACOD, Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp thành phố Hà Nội – HBA: Với vai trò đại diện cho cộng đồng doanh nghiệp, những năm qua VACOD-HBA đã khẳng định được uy tín trong việc tập hợp, hỗ trợ các doanh nghiệp nâng cao hiệu quả sản xuất, kinh doanh, đồng thời là đại diện tiếng nói của doanh nghiệp, cầu nối giữa doanh nghiệp với các cơ quan quản lý nhà nước.
Nhằm tiếp tục phát huy vai trò đồng hành cùng doanh nghiệp Hội viên, kịp thời nắm bắt những khó khăn, vướng mắc từ cộng đồng doanh nghiệp để phản ánh, kiến nghị và tham mưu cho các cơ quan quản lý của Trung ương và địa phương hoàn thiện các cơ chế, tạo môi trường kinh doanh ngày càng thuận lợi cho doanh nghiệp, ngày hôm nay, VACOD-HBA phối hợp tổ chức Hội thảo về “Luật đất đai 2024 và các luật liên quan - Tác động của luật đất đai 2024 đến môi trường đầu tư và doanh nghiệp”.
Đây là hội thảo nằm trong chuỗi sự kiện Hội nghị Doanh nghiệp VACOD - HBA 2024 được tổ chức tại dự án Ivory Villas & Resort - khu đô thị sinh thái nghỉ dưỡng cao cấp tại Hòa Bình.
Luật đất đai có ý nghĩa và tầm quan trọng đặc biệt trong đời sống chính trị kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh và bảo vệ môi trường sinh thái; giữ vai trò trung tâm trong hệ thống pháp luật về đất đai, có tác động sâu rộng đến các tầng lớp nhân dân và cộng đồng doanh nghiệp cũng như môi trường đầu tư kinh doanh của nước ta, có mối quan hệ chặt chẽ với nhiều Luật khác có liên quan. Ngày 18/1/2024 Quốc hội khóa XV đã thông qua Luật đất đai 2024.
So với Luật Đất đai năm 2013, Luật Đất đai 2024 có nhiều thay đổi tích cực, thể hiện quan điểm vì dân, bảo vệ và trao quyền cho người sử dụng đất, mang lại nhiều lợi ích cho người dân và doanh nghiệp. Luật cũng đã thể chế nhiều nội dung mới mang tính chất đột phá quan trọng, góp phần vào mục tiêu hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý sử dụng đất.
Nền kinh tế của nước ta, theo dự báo vẫn còn những thách thức nhất định và thị trường bất động sản vẫn còn những áp lực lớn, tuy nhiên năm 2024, thị trường bất động sản vẫn được kỳ vọng có chuyển động tích cực với các động lực thúc đẩy từ chính sách; cùng với Luật Đất đai 2024 có hiệu lực sớm và đồng bộ với các Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và các Luật liên quan sẽ là những tác động cho doanh nghiệp và thị trường tháo gỡ rào cản thủ tục còn nhiều vướng mắc. Đây cũng là các đạo luật tác động rất lớn tới các doanh nghiệp và thị trường bất động sản.
Hội thảo về “Luật đất đai 2024 và các luật liên quan - Tác động của luật đất đai 2024 đến môi trường đầu tư và Doanh nghiệp” được tổ chức ngày hôm nay với mong muốn tạo điều kiện thuận lợi nhất để các Doanh nghiệp hội viên có cơ hội cập nhật, thảo luận chính sách mới về Luật đất đai 2024 và các Luật liên quan tác động đến môi trường đầu tư và kinh doanh một cách cụ thể, đảm bảo tính hiệu quả cao.
Hội nghị được chia làm 2 phần quan trọng, phần thứ nhất chúng ta sẽ được nghe các bài tham luận của các diễn giả là chuyên gia cao cấp - đại diện các cơ quan tham gia xây dựng, soạn thảo các dự án luật và cơ quan thẩm tra dự án Luật đến từ Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng và Ủy ban Kinh tế của Quốc hội.
Phần thứ hai là phần Toạ đàm, thảo luận, trao đổi và giải đáp giữa các chuyên gia cao cấp với doanh nghiệp; ngoài sự tham gia của các diễn giả có bài tham luận nói trên thì còn có sự hiện diện của PGS.TS Nguyễn Hồng Sơn, Phó trưởng Ban Kinh tế Trung ương, ông Nguyễn Đức Kiên - nguyên Phó Chủ nhiệm ủy ban kinh tế của Quốc hội, nguyên Tổ trưởng Tổ tư vấn về kinh tế của Thủ tướng Chính phủ.
Với sự tham gia của đại diện các cơ quan chuyên môn, các chuyên gia cao cấp, diễn giả đầu ngành và ý kiến đánh giá, tranh luận thực tế từ các doanh nghiệp, Hội thảo hy vọng sẽ truyền tải một cách hiệu quả nhất, trung thực nhất những nội dung thay đổi cốt lõi của Luật Đất đai 2024; những tác động của Luật Đất đai và các luật liên quan đối với môi trường đầu tư, đến thị trường Bất động sản và hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.
Chúng ta hy vọng và tin tưởng rằng qua Hội thảo “Luật Đất đai 2024 và các luật liên quan; tác động của Luật đất đai 2024 đến môi trường đầu tư và doanh nghiệp” sẽ cung cấp cho các doanh nghiệp cái nhìn đa chiều hơn, cụ thể hơn về Luật đất đai 2024 và những tác động đến doanh nghiệp và môi trường đầu tư. Cách thức vận dụng Luật vào thực tiễn kinh doanh sẽ đem lại những giải pháp sáng tạo và phù hợp nhất để tối ưu hóa lợi ích từ quy định mới của pháp luật giúp định hướng phát triển doanh nghiệp ngày càng hiệu quả và thành công.
Với tất cả niềm tin và trách nhiệm tôi xin tuyên bố, khai mạc hội nghị, hội thảo “Luật Đất đai 2024 và các luật liên quan; tác động của Luật đất đai 2024 đến môi trường đầu tư và doanh nghiệp”.
Kính chúc các vị Lãnh đạo các cơ quan Trung ương, các vị khách quý; Lãnh đạo tỉnh Hòa Bình, các Quý vị Đại biểu, doanh nhân, doanh nghiệp sức khỏe, hạnh phúc và thành công. Chúc Hội nghị của chúng ta thành công tốt đẹp!
Ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy Ban Kinh tế Quốc hội
Ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy Ban Kinh tế Quốc hội: Hiện tại, thị trường có rất nhiều câu hỏi liên quan đến việc làm thế nào để một tổ chức có đất sản xuất kinh doanh.
Để trả lời câu hỏi này, tôi xin liệt kê những khái niệm cơ bản nhất của Luật Đất đai: Thu hồi đất, đấu giá quyền sử dụng đất, giao đất hoặc cho thuê đất, đấu thầu quyền sử dụng đất, hợp tác sản xuất kinh doanh bằng quyền sử dụng đất, góp vốn vào quyền sử dụng đất, thu hồi quyền sử dụng đất, chuyển đổi mục đích quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Sẽ rất khó để xếp tất cả những định nghĩa này vào một khung logic, cái nào trước cái nào sau, phân biệt cái này với cái kia.
Tuy nhiên, tôi xin tự sắp xếp như sau. Muốn có đất để sản xuất kinh doanh thì chúng ta có thể tiếp cận bằng 3 cơ chế. Thứ nhất, nhờ Nhà nước thu hồi. Thứ hai, nếu Nhà nước không thu hồi chỉ có cách đi thoả thuận. Thứ ba, nếu đang có đất mà muốn chuyển sang mục đích sản xuất kinh doanh thì Luật Đất đai gọi đó là chuyển mục đích sử dụng đất để sản xuất kinh doanh. Như vậy, 3 cơ chế này được rà soát để đảm bảo không trùng lắp, không có độ vênh, không có khe hở.
Ngoài ra, thu hồi đất để làm gì? Nhà nước muốn thu hồi đất để giao cho doanh nghiệp hoặc cho doanh nghiệp thuê chỉ có 2 cơ chế phổ biến gồm: theo đấu giá hoặc theo đấu thầu. Ví dụ, giao đất cho đồng bào dân tộc thiểu số để thực hiện chính sách thì sẽ giao thông qua đấu giá hoặc đấu thầu.
Tiếp theo, làm thế nào để thoả thuận về đất? Sẽ có những cơ chế như sau: Cơ chế thứ nhất là chuyển quyền hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất. Cơ chế thứ hai là mất cơ chế chuyển quyền sử dụng đất. Cơ chế thứ ba là không chuyển quyền, gọi là hợp tác kinh doanh.
Về chuyển quyền sẽ có những cơ chế: Thứ nhất là chuyển nhượng, thứ hai là tặng cho, thứ ba là góp vốn, thứ tư là chuyển đổi quyền sử dụng đất.
Về thu hồi đất: Hiện nay điều 79 về thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế xã hội, vì lợi ích quốc gia thì được thiết kế điều này rất khác với Luật Đất đai hiện nay, nó căn cứ điều 54 của Hiến pháp: Một là Nhà nước chỉ thu hồi đất trong trường hợp thật sự cần thiết, nếu không có lợi ích quốc gia thì sẽ thực hiện cơ chế thoả thuận.
Trong tinh thần Luật Đất đai 2024, trừ nhà ở thương mại, ưu tiên thoả thuận so với thu hồi đất. Nếu như một dự án mà đề xuất thuộc trường hợp nhà nước thu hồi đất mà nhà đầu tư có nhu cầu đề xuất tự thoả thuận đất chuyển nhượng thì cho phép nhà đầu tư nhận chuyển nhượng chứ không quy định cứng như hiện nay.
Trường hợp thứ hai nhà đầu tư đang có đất mà tự phát triển một dự án thuộc trường hợp nhà nước thu hồi đất thì theo tư duy bình thường nhà nước sẽ thu hồi và giao lại cho chính nhà đầu tư ấy. Bây giờ, nếu thuộc trường hợp đấy đúng quy hoạch thì nhà đầu tư cần chuyển mục đích sử dụng đất.
Luật đất đai còn có quy định, cơ chế khuyến khích việc nhận thoả thuận, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thậm chí có cơ chế, ví dụ như nhà đầu tư khi thoả thuận nhận quyền chuyển nhượng sử dụng đất sẽ phải thoả thuận với nhiều người, nhiều hộ dân, có những hộ dân mà thời hạn sử dụng đất đã hết, những hộ dân còn trong quá trình thoả thuận thì luật đất đai tạo điều kiện bằng cách không nhất thiết phải dừng thủ tục đấy, gia hạn những chủ đất đã đến thời hạn mà cho tiếp tục thực hiện sau khi hoàn thành thoả thuận, cơ chế để khuyến khích, đảm bảo thuận lợi cho việc thoả thuận.
Tiếp cận đất đai trong dự án bất động sản: Đừng hiểu thị trường bất động sản là nhà thoả thuận bất động sản. Thị trường bất động sản rộng hơn rất nhiều gồm nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà ở tái định cư… tuỳ từng loại hình nhà ở mà cách tiếp cận đất đai có sự khác nhau.
Với nhà ở thương mại, trừ trường hợp nhà đầu tư muốn phát triển nhà ở thương mại mà thuộc diện nhà nước thu hồi đất thì nhà nước chỉ thu hồi đất với một trường hợp đó là khi có dự án đầu tư xây dựng đô thị có công năng hỗn hợp đồng bộ thì nhà nước mới thu hồi đất. Trường hợp thứ hai, không phải nhà nước không thu hồi đất thì nhà đầu tư được tự do đi thoả thuận chuyển nhượng xây dựng đất để xây dựng nhà ở thương mại. Nếu không thuộc trường hợp nhà nước thu hồi đất thì nhà đầu tư chỉ có 2 cách để đi phát triển nhà ở thương mại.
Cách một, nhận thoả thuận, chuyển nhượng đất để xây nhà ở. Cách 2, khi nhà đầu tư đang có đất mà muốn phát triển nhà ở thương mại thì họ được chuyển mục đích đất đấy để sang nhà ở thương mại với điều kiện đất gồm cả đất và đất cát. Nếu chỉ có đất cát không thì cũng không được. Đây là quy định của luật đất đai mới. Để có quy định này, chính phủ và quốc hội thảo luận rất kĩ lưỡng nhiều lần. Để giải quyết câu chuyện này, giả sử nhà đầu tư muốn nhận chuyển nhượng một loại đất nào khác trong hai trường hợp này, thì họ làm thế nào, theo luật đất đai họ không còn cách nào khác ngoài hai cách này. Chính phủ hiện nay đang có đề xuất, đề án thí điểm về tiếp cận đất để xây nhà ở thương mại, hiểu cách khác là đề án ấy sẽ giải quyết những thứ gì chưa quy định.
Theo luật đất đai, tiếp cận đất cho cải tạo nhà chung cư có 2 cơ chế tiếp cận. Một là thoả thuận với các bộ, trong 1 số trường hợp không thoả thuận được hoặc không được thoả thuận thì hiện nay theo luật đất đai thu hồi đất để xây dựng nhà chung cư để xây dựng cải tạo nhà chung cư mới.
Tương tự như vậy, đối với nhà ở xã hội cũng có 3 cơ chế. Thứ nhất là có đất thì có thể chuyển mục đích để xây nhà xã hội. Thứ hai, chưa có đất nếu thuộc dự án thì nhà nước thu hồi thì sẽ được thu hồi. Thứ ba, sẽ cả cơ chế để thoả thuận cải tạo nhà chung cư.
Cơ chế liên quan đến đất sử dụng kết hợp đa mục đích, đó là một chế độ rất mới của Luật Đất đai. Hiểu một cách đơn giản, đất luôn luôn được sử dụng vào mục đích đã được cấp chính chủ, nhưng để làm ra sự hiệu quả đất thì nhà đầu tư có thể sử dụng một phần diện tích sử dụng đất đó mục đích đã được cấp sổ kết hợp với kinh doanh, thương mại, dịch vụ một phần nhất định.
Một điểm cuối cùng là hợp tác sản xuất kinh doanh quyền sử dụng đất. Đây là một hình thức mới của Luật Đất đai. Khi thực hiện hợp tác này thì người dân, người sử dụng đất không phải chuyển quyền sử dụng đất cho người nhận, 2 bên cùng ký hợp đồng hợp tác sản xuất.
Ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển Tài nguyên Đất - Bộ Tài nguyên và Môi trường
Ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển Tài nguyên Đất - Bộ Tài nguyên và Môi trường: Hiện nay, Bộ Tài nguyên và Môi đang trường khẩn trương hoàn thiện các Nghị định liên quan đến Luật đất đai 2024. Do đó, Bộ rất cần ý kiến của các doanh nghiệp, địa phương.
Về phương thức tiếp cận đất đai thì có các cách như sau: Giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu (Điều 124); giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất (Điều 125); giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu (Điều 126); sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thoả thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất (Điều 127).
Trong đó, với trường hợp, giao đất, cho thuê đất không đấu giá: Trường hợp Nhà nước giao đất không thu tiền thì các doanh nghiệp phải chú ý rằng luật quy định những trường hợp cho thuê đất mà miễn tiền thuê đất một số năm để xây dựng cơ bản thì nhà nước giao đất có chỉ định.
Tuy nhiên, nếu miễn một số năm thì cơ quan biên soạn thảo văn bản pháp luật là Bộ Tài chính sẽ không coi đó là miễn mà là giảm. Nếu trở thành giảm tiền thuê đất thì Luật đất đai sẽ không quy định đó là trường hợp được giao đất theo chỉ định.
Như vậy, sẽ đặt ra hai vấn đề: Nếu chúng ta vẫn giữ được quy định hiện hành là miễn một số năm trong thời gian xây dựng cơ bản thì chúng ta vẫn để trường hợp chỉ định; nhưng nếu là giảm thì sẽ không được miễn tiền thuê đất.
Còn về quy định giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá có một quy định liên quan đến Luật Kinh doanh Bất động sản, đó là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư kinh nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án bất động sản.
Theo Luật Đất đai quy định rất cụ thể như sau, đối với doanh nghiệp trong nước phải đăng ký biến động đất đai; đối với doanh nghiệp nước ngoài có thêm một thủ tục là nhà nước có thẩm quyền sẽ ban hành một văn bản giao đất, cho thuê đất cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
Do có thủ tục giao đất, cho thuê đất nên toàn bộ tiền sử dụng đất và cho thuê đất sẽ đều được áp dụng cho cả doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Như vậy, là cả hai đều thực thực hiện nghĩa vụ giống nhau.
Ngoài ra, tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đang được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm nhưng thuộc trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuế đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định của Luật này được lựa chọn chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho thời gian thuê đất còn lại.
Đồng thời, phải xác định lại giá đất để tính tiền thuê đất tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển sang thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định của Luật này.
Tiếp đó, hiện nay, có một vấn đề mà doanh nghiệp rất quan tâm đó là đất sạch do nhà nước quản lý thì đấu giá hay đấu thầu?
Với vấn đề này, Nhà nước cần doanh nghiệp có kinh nghiệm, năng lực, có tính cách lan toả những vấn đề quan trọng thì Hội đồng nhân tỉnh sẽ quyết định đấu giá, chứ không phải đấu thầu. Nhà nước không lựa chọn theo giá trị kinh tế về đất đai, mà lựa chọn nhà đầu tư có kinh nghiệm và tiền thuê đất vẫn được thực hiện như bình thường.
Lưu ý về vấn đề thoả thuận, đặc biệt là thoả thuận về dự án nhà ở thương mại. Cụ thể, Luật Đất đai năm 2024 tiếp tục duy trì cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện nhưng có sự thu hẹp so với trước đây, theo đó chỉ cho phép thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại (điểm b khoản 1 Điều 127).
Trong khu vực doanh nghiệp thoả thuận sẽ có phần đất mà chúng ta gọi là đất sạch thì xử lý như thế nào? Luật Đất đai quy định, nếu có thể tách thành dự án độc lập thì Hội đồng Nhân dân phải quy định các tiêu chí để tách thành dự án độc lập, nếu không tách thành dự án độc lập được thì sẽ thu hồi vì nó liên quan tới rất nhiều vấn đề khác.
Tuy nhiên, hiện nay TP.HCM có cách thực hiện khác đó là, họ sẽ tính phần đất công tự thoả thuận đó thì chiếm bao nhiêu phần trăm, nhà đầu tư phải đầu tư hạ tầng thì mất bao nhiêu phần trăm nữa,... từ đây làm thành tỷ lệ quy đổi. Thực hiện xong thì trả nhà nước quỹ đất sách. Nếu có quỹ đất sạch đó thì giải quyết được nhu cầu nhà ở hiện nay.
Còn về dự án nhà ở thương mại, theo chỉ đạo của Quốc hội, Bộ Tài nguyên và Môi trường được Chính phủ giao làm phần này qua 2 bước. Tuy nhiên, trong quá trình thảo luận có mấy vấn đề, trong luật khi thực hiện dự án, doanh nghiệp có đất mà muốn thực hiện dự án nhà ở thương mại thì phải có một phần đất là đất ở. Vậy với các địa phương chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ rất khó để thực hiện vì với đất đã chuyển nhượng mục đích sử dụng đất rồi thì thiện hiện như thế nào?
Tuy nhiên, hiện nay có vấn đề đó là thí điểm nhưng thí điểm theo đối tượng, theo luật, loại đất, địa phương... hay thí điểm như thế nào? Vì sẽ diễn ra vấn đề nhạy cảm, chạy chọt, nhóm lợi ích. Cơ quan soạn bắt đầu gặp khó khăn, như vậy sẽ rất nguy hiểm nếu không công khai, minh bạch. Về vấn đề thuê đất trả tiền hàng năm thì không áp dụng đấu giá, hoặc cho thuê đất trả tiền một lần.
Tiếp theo là vấn đề giao đất, cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003. Với vấn đề này chính sách thu tiền giữ đất, tiền thuê đất và giá đất áp dụng tại thời điểm bằng giá đất năm 2005 do UBND tỉnh ban hành có hiệu lực thi hành.
Giao đất, cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 20023 mà được giao đất, cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003 mà được cơ quan nhà nước có thẩm quyền bàn giao đất trên thực tế từ ngày 1/1/2005 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thì hành. Chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được xác định tại thời điểm bàn giao đất trên thực tế.
Đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyến mục đích sử dụng đất, cho phép chuyến hình thức thuê đất trả tiền hàng năm sang thuế đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều đỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng theo quy định của Luật Đất đai 2013 nhưng phương pháp giá đất chưa được trình UBND cấp có thẩm quyền. Chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuế đất và giá đất được xắc định tại thời điểm ban hành quyết định đó.
Ngoài ra, Chính phủ quy định về việc áp dụng phương pháp định giá đất và khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Bà Tống Thị Hạnh, Vụ trưởng Vụ Pháp chế, Bộ Xây dựng: Những tác động đến môi trường đầu tư kinh doanh và doanh nghiệp
Bà Tống Thị Hạnh, Vụ trưởng Vụ Pháp chế, Bộ Xây dựng: Luật Đất đai 2024 có một số chính sách liên quan đến các luật liên khác.
Thứ nhất, quy hoạch sử dụng đất liên quan đến quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị. Theo đó, các trường hợp không phải lập quy hoạch sử dụng đất là thành phố trực thuộc Trung ương có quy hoạch chung được phê duyệt theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị thì không phải lập quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh mà căn cứ quy hoạch chung để lập kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh.
Trường hợp quy hoạch chung được phê duyệt sau khi phê duyệt quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh mà làm thay đổi chỉ tiêu sử dụng đất trong quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh thì không phải thực hiện điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh mà căn cứ quy hoạch chung để lập kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh.
Còn điều kiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, trong Luật Đất đai 2024, điều kiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất phải có quy hoạch chi tiết hoặc có quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Tại Luật Quy hoạch đô thị, Luật Xây dựng cũng quy định bản vẽ của đồ án quy hoạch phân khúc được thực hiện theo tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/5.000.
Thứ hai, mối quan hệ nhà đầu tư – chủ đầu tư dự án có sử dụng đất – chủ đầu tư công trình, chủ đầu tư dự án nhà ở (Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở). Theo Luật Đầu tư, nhà đầu tư là tổ chức, cá nhân thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh, gồm nhà đầu tư trong nước, nhà đầu tư nước ngoài và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài (Khoản 18, Điều 3 Luật Đầu tư).
Còn theo Luật Đấu thầu, nhà đầu tư là tổ chức, cá nhân tham dự thầu, đứng tên dự thầu và trực tiếp ký, thực hiện hợp đồng nếu được lựa chọn, Nhà đầu tư có thể là nhà đầu tư động lập hoặc nhà đầu tư liên danh (Khoản 25, Điều 4 Luật Đấu thầu năm 2023).
Mối quan hệ nhà đầu tư – chủ đầu tư dự án có sử dụng đất (Luật Đất đai 2024) là nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật liên quan đã được lựa chọn để thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất và được giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật này.
Mối quan hệ nhà đầu tư – chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở (Luật nhà ở 2023). Chủ đầu tư là tổ chức được lựa chọn để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của Luật này. Có quyền sử dụng đất hoặc được giao đất, cho thuê đất.
Mối quan hệ nhà đầu tư – Chủ đầu tư xây dựng công trình đối với dự án sử dụng vốn khác (Luật Xây dựng) là cơ quan, tổ chức, cá nhân sở hữu vốn hoặc được giao trực tiếp quản lý sử dụng vốn để thực hiện hoạt động đầu tư xây dựng. Là nhà đầu tư được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chấp thuận. Trường hợp có nhiều nhà đầu tư tham gia thì các nhà đầu tư có thể thành lập tổ chức hoặc uỷ quyền cho một nhà đầu tư làm chủ đầu tư.
Thứ ba, thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khu đô thị; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; thoả thuận về nhận quyền sử dụng đất; đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất (Luật Đất đai, Luật Nhà ở).
Việc bố trí quỹ đất để phát triển nhà ở phải tuân thủ pháp luật về đất đai (Luật Nhà ở), cụ thể là thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị theo quy định của pháp luật về xây dựng sẽ đấu giá hoặc đấu thầu, tuy nhiên Hội đồng nhân dân sẽ quy định tiêu chí.
Các loại đất có thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại; đang có quyền sử dụng đất đề xuất dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại sẽ không thực hiện thu hồi đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại.
Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, trong Luật Đất đai 2024, thu hồi đất để thực hiện dự án nhà ở xã hội sẽ giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu được Nhà nước giao, cho thuê.
Có 2 trường hợp không được thu hồi là các loại đất có thỏa thuận về quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở xã hội hoặc đang có quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở xã hội sẽ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở xã hội.
Tương tự, trong Luật Nhà ở năm 2023 quy định đất để phát triển nhà ở xã hội là đất được Nhà nước giao, cho thuê, đất ở trong dự án nhà ở thương mại. Trường hợp chỉ có 1 nhà đầu tư quan tâm, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư. Trường hợp có 2 nhà đầu tư trở lên quan tâm sẽ đấu thầu. Còn đất có thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất, đang có quyền sử dụng đất sẽ được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư.
Thứ tư, ưu đãi chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội (Luật Đất đai, Luật Nhà ở). Luật Nhà ở 2023 chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án; chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Trong khi đó, Luật Đất đai 2024 quy định sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở…
Đối với trường hợp được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thì không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn. Người sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Thứ năm, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, Luật Đất đai 2024 quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản: có Giấy chứng nhận và điều kiện khác theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng toàn bộ dự án: không quy định, chuyển sang Luật Kinh doanh bất động sản.
Những thay đổi của các luật liên quan đến cắt giảm, đơn giản hoá thủ tục hành chính giúp doanh nghiệp giảm được nhiều thời gian, chi phí tuân thủ thủ tục hành chính, từ đó thêm được nhiều lợi ích kinh tế.
Đối với những chính sách được ban hành để xử lý mâu thuẫn, chồng chéo, giúp bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật, minh bạch trong tổ chức thực hiện, tránh nhiều rủi ro pháp lý.
PHIÊN 2: TOẠ ĐÀM
Điều phối toạ đàm: Ông Nguyễn Đức Kiên, Nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, nguyên Tổ trưởng Tổ tư vấn về kinh tế của Thủ tướng Chính phủ.
Khách mời của toạ đàm bao gồm:
- PGS.TS Nguyễn Hồng Sơn, Phó trưởng Ban Kinh tế Trung ương;
- Ông Phan Đức Hiếu, Uỷ viên Thường trực, Uỷ Ban Kinh tế của Quốc Hội;
- Ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển Tài nguyên Đất - Bộ Tài nguyên và Môi trường (Tổ trưởng Tổ biên tập Dự án Luật đất đai - sửa đổi);
- Bà Tống Thị Hạnh, Vụ trưởng Vụ Pháp chế, Bộ Xây dựng.
Các khách mời tham dự toạ đàm
PGS.TS Nguyễn Hồng Sơn: Ngày 16/6/2022, Ban chấp hành trung ương Đảng đã ban hành nghị quyết số 18. Nghị quyết này được ban hành là cơ sở chính trị cho sửa đổi Luật Đất đai. Trọng tâm là sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 và luật liên quan để đảm bảo sự thống nhất giữa các luật.
Từ năm 1993 đến nay, cứ 10 năm có 1 lần sửa đổi luật đất đai. Cứ mỗi một lần ban hành thì Ban chấp hành Trung ương sẽ ban hành nghị quyết định hướng.
Sau 10 năm thực hiện nghị quyết số 19, chúng ta đã làm được một số thành tích quan trọng được thể hiện rõ trong nghị quyết số 18. Trong đó, những thành tựu có được trong lĩnh vực công nghiệp, nông nghiệp, dịch vụ đã giúp Việt Nam từ một nước thiếu đói thành nước có thể xuất khẩu ra nước ngoài.
Thực tế, 10 năm trước, tôi đang làm nghiên cứu viên ở nước ngoài, được vào resort, khách sạn 5 sao nó khủng khiếp lắm. Hiện nay, resort, khách sạn 5 sao trong nước không thua kém nước ngoài.
Hiện nay, đất đai chưa được sử dụng có hiệu quả và bền vững dẫn đến 3 hệ quả là tranh chấp khiếu nại về đất đai trong thời gian vừa qua chiếm tới 70%, tham nhũng đất đai, đất đai chưa được sử dụng hiệu quả và bền vững. Đất sử dụng đa mục đích là đất nông nghiệp để làm dịch vụ. Điều đấy có nghĩa không đúng với quy định của pháp luật. Những yêu cầu mới đối với phát triển đất nước, đến năm 2030 trở thành nước có thu nhập cao. Có nghĩa là đất đai phải sử dụng hiệu quả hơn để đạt được.
Làm thế nào để giải quyết được khó khăn, vướng mắc và giảm thiểu tranh chấp, khiếu nại, tham nhũng đất đai, nâng cao hiệu quả sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả?
Nghị quyết số 18 đặt ra 3 yêu cầu. Đầu tiên là nâng cao vai trò của đại diện chủ sở hữu. Đất đai là hữu hạn, là lãnh thổ quốc gia, không gian sinh tồn. Ông cha ta từng nói những vấn đề liên quan đến đất đai, hôn nhân nếu gặp phải khó khăn thì khó giải quyết nên đất đai phải được sử dụng hiệu quả và bảo vệ.
Thứ hai là nâng cao vai trò của thị trường đối với sử dụng đất. Đất đai là nguồn lực, được phân bổ cho lĩnh vực và đối tượng sử dụng hiệu quả nhất. Lý thuyết và thực tế cho thấy kinh tế thị trường làm cho đất đai được sử dụng hiệu quả nhất.
Trong nghị quyết số 18, đất đai là loại tài sản đặc biệt, tăng cường quyền sử dụng đất đai với người dân. Trong luật đất đai 2013 chỉ nói về đấu giá không nói về đấu thầu nhưng trong nghị quyết 18 có đấu giá. Thu tiền sử dụng trong nghị quyết số 18 là trả tiền sử dụng đất 1 lần và trả tiền hàng năm. Đồng thời, bỏ khung giá đất và xác định theo nguyên tắc của thị trường. Cho phép doanh nghiệp thỏa thuận với người dân về khu đô thị, nhà ở thương mại, người dân có thể tham gia đầu tư, góp vốn về quyền sử dụng đất.
Thứ ba là đảm bảo lợi ích của nhà nước người dân doanh nghiệp, đặc biệt là người dân. Đây là điểm quan trọng nhất, dễ xảy ra tranh chấp và tham nhũng đất đai nhất. Luật đất đai 2024 là luật của người dân. Nhiều khi nghị quyết là câu chữ nhưng câu chữ là thực tế. Trong nghị quyết số 18 có quy định hỗ trợ, đề nghị, tái định cư sau mới đến thu hồi đất. Đặc biệt, trong nghị quyết số 18 có cụm “ngân hàng đất đai” rất mới. Hiện tại, đất bị bỏ hoang rất nhiều nên người dân rất sợ mất đất. Do vậy cần thể chế hóa trong nghị quyết số 18.
Ông Nguyễn Đức Kiên: Theo PGS.TS Nguyễn Hồng Sơn, gọi là Luật Đất đai sửa đổi, nhưng thực tế đây không phải là sửa đổi, chỉ có 28 điều cũ, còn lại là các điều mới, sửa đổi, bổ sung. Do vậy, tôi xin mời ông Phan Đức Hiếu, tóm tắt những điểm mới trong Luật Đất đai 2024
Ông Phan Đức Hiếu: Theo tôi, thông điệp lớn nhất để tiếp cận đất đai trong Luật mới là được sử dụng nhiều cơ chế thị trường và luật ngày càng minh bạch hơn.
Với doanh nghiệp bất động sản, doanh nghiệp không chỉ đầu tư dự án nhà ở thương mại, mà còn có các chính sách về những loại dự án khác. Chính phủ cũng dành nhiều ưu đãi hơn cho người mua nhà. Cuối cùng, có thêm các nguồn quỹ đất từ cải tạo dự án, chỉnh trang dự án và nhà chung cư.
Ông Đào Trung Chính: Các doanh nghiệp vừa rồi phải lên Bộ Tài nguyên và Môi trường để xin điều chỉnh chỉ tiêu kế hoạch sử dụng đất. Trong đó, đặc biệt là quy hoạch để làm hệ thống công trình năng lượng và các chỉ tiêu các khu công nghiệp, lần này không xác định nữa. Quy hoạch sử dụng đất quốc gia chỉ còn với 3 chỉ tiêu về đất nông nghiệp, 3 chỉ tiêu đất rừng (phòng hộ, đặc dụng, sản xuất), 2 chỉ tiêu đất quốc phòng và an ninh. Còn lại chỉ tiêu về năng lượng và công trình công nghiệp thuộc về chỉ tiêu cấp tỉnh.
Để có quỹ đất phát triển, tại điều 79 Luật đất đai quy định đối với mục đất ở các tuyến kết nối giao thông, Nhà nước sẽ thu hồi đất. Trước đây chúng ta quy định, trong quá trình mở rộng giao thông và sắp xếp lại dân cư, Nhà nước được thu hồi rộng ra 2 bên đường, nhưng căn cứ này trong Luật 2013 là không đầy đủ. Tại điều 79 Luật mới là các trường hợp Nhà nước thu hồi đất là có.
Vừa rồi một số địa phương xin chuyển đất lúa đất rừng để thực hiện các công trình, đặc biệt các dự án khu công nghiệp. Theo nghị quyết 61 của Quốc hội, căn cứ quy định sử dụng đất cấp huyện, chúng ta làm trước.
Hiện tại, Chính phủ lại phê duyệt quy hoạch cấp tỉnh, thì quy hoạch cấp tỉnh là quy hoạch cấp cao hơn, trong đó có quy định các địa phương phải rà soát quy hoạch theo quy định của cấp tỉnh. Khi trình hồ sơ này phải khẳng định, dự án được lập theo dự án cấp huyện nhưng đã được rà soát theo quy hoạch cấp tỉnh.
Ông Phan Đức Hiếu: Về câu hỏi “Đề nghị cho biết các nguyên tắc xác định giá trị quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất, đặc biệt là quyền sử dụng đất khi hợp tác kinh doanh?”
Có 5 phương pháp định giá là bảng giá đất của hội đồng nhân dân. Với trường hợp quyền sử dụng đất đã giao cho 1 cá nhân sẽ thực hiện theo định giá của tài sản nhà nước. Còn nếu quyền sử dụng đất của tôi thì sẽ thực hiện theo ý của tôi. Đây là quyền cá nhân, hiểu nôm nay là quyền dân sự của cá nhân.
Ông Nguyễn Đức Kiên: Có câu hỏi về nội dung 20% quỹ đất trong dự án làm nhà ở xã hội đã giải phóng mặt bằng có quỹ đất sạch sẽ thực hiện như thế nào? Xin mời bà Hạnh trả lời.
Bà Tống Thị Hạnh: Quỹ đất 20% là gì? Đây là quỹ đất để dành để phát triển nhà ở xã hội trong dự án nhà ở thương mại và khu đô thị. Nếu chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại và khu đô thị trực tiếp đầu tư xây dựng họ sẽ thực hiện dự án nhà ở xã hội trong 20% quỹ đất.
Trường hợp chủ đầu tư dự án không thực hiện nhà ở xã hội thì sẽ phải bàn giao lại đất cho Nhà nước. Sau đó, đất do Nhà nước quản lý, nếu có từ 2 nhà đầu từ đăng ký trở lên sẽ tổ chức đấu thầu để thực hiện, còn nếu 1 nhà đầu tư tham gia, thì doanh nghiệp đó sẽ được chấp thuận là dự án.
Ông Đào Trung Chính: Vừa rồi các địa phương chậm trễ do quy định của pháp luật, chúng ta phải thuê đơn vị tư vấn và trình hội động thẩm định giá. Luật mới đã khắc phục, khu công nghiệp lấy bảng giá niêm yết chung, không phải làm xác định giá đất cụ thể, với quy định như vậy sẽ giải quyết việc xác định tiền thuê đất của các doanh nghiệp.
Trước đây, Thủ tướng chính phủ quyết định cho thuê đất đối với khu công nghiệp nhưng Luật mới hiện tại đã chuyển thẩm quyền qua ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
Theo luật mới, Các doanh nghiệp diện tích nào là kinh doanh, diện tích nào sử dụng công cộng đều thể hiện trong bảng giá.
Đại biểu đến từ Thanh Hóa: Đầu tiên về định giá đất, tôi băn khoăn nhất là có 2 dạng gồm định giá bán lẻ và định giá tổng. Khi đấu giá lẻ mà định giá tổng khác, nếu gộp 2 giá này với nhau thì rất khó khăn cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Đấu lẻ không có bộ máy vận hành, còn đấu tổng có bộ máy vận hành, marketing và những thứ khác. Nếu đầu thầu nên có hệ số giảm sẽ công bằng hơn trong sân chơi đấu giá.
Tiếp đó là hiện nay các doanh nghiệp đặc biệt là kinh doanh bất động sản va chạm đến giá tài nguyên, môi trường, xây dựng. Ở đây liệu luật mới đưa ra đã được thể chế hóa cụ thể và các ngành đã thống nhất chưa?
Vấn đề thứ 3 là nhà ở xã hội, chúng ta có nghĩ là rằng các địa phương nên có nhà ở xã hội để người dân có mức sống đồng đều thay vì là đô thị mới. Dự án đô thị nào cũng có 20% nhà ở xã hội tạo sự không đồng bộ, gây khó khăn cho người dân. Do vậy, quy hoạch lại 1 vùng sao cho diện tích 20% của địa phương đủ đáp ứng sẽ tốt hơn. Cuối cùng là chấp thuận chủ trương dự án làm cho trước luật và sau luật đều dễ làm.
Ông Đào Trung Chính: Để trả lời câu hỏi về phương pháp so sánh trong định giá đất, điều này rất đơn giản là so sánh các thửa đất có vị trí tương đương nhau đang bán như thế nào? Đối với dự án xây nhà ở để bán hay phân lô để bán chúng ta sẽ sử dụng phương pháp thặng dự.
Còn câu hỏi về vấn đề chấp thuận chủ trương đầu tư, trong thời gian trước cơ quan chấp thuận chủ trương đầu tư thường không quan tâm đến Luật Đất đai. Do đó, trong Luật Đất đai sửa đổi đã có những quy định về về vấn đề chấp thuận chủ trương đầu tư dự án, những địa phương làm sai phải cần phải đấu giá đấu thầu lại.
PGS.TS Nguyễn Hồng Sơn: Nói về chồng chéo của các luật. Doanh nghiệp cần chỉ ra cụ thể chồng chéo ở đâu, để các nhà hoạt động chính sách giúp doanh nghiệp xử lý. Hiện nay, nhìn chung về 4 luật lớn; Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đấu thầu đã tương đối hài hoà với nhau.
Ông Phan Đức Hiếu: Theo quy định của luật đất đai, dự án 48 tháng chậm tiến độ thì nhà nước sẽ thu hồi. Nhà nước không hề đánh úp, là giấy trắng mực đen. Với quyết định thu hồi chặt chẽ như vậy, doanh nghiệp ngày xưa đã cẩn trọng, kỹ càng bao nhiêu thì giờ phải gấp đôi.
Rủi ro phải xác định trước, có thể do mặt tài chính, thiết kế dự toán sai.. Do vậy, cẩn thận bao nhiêu thì giờ phải cẩn thận hơn, phải bao gồm cả rủi ro. Khi triển khai dự án phải có kịch bản rút lui. Tốt là hoàn thành, không tốt sẽ rút lui như nào, gần làm xong rồi gặp khó khăn thì rút lui như nào.
Thực tế hiện nay các kế hoạch kinh doanh chỉ nói điều tốt, không có kịch bản xấu nào. Tôi nghĩ rằng cần định hướng thêm, tìm hiểu và sắp tới là ứng phó.
Ông Nguyễn Đức Kiên: Thứ nhất, chúng ta đang theo nền kinh tế thị trường, song những người làm công tác vĩ mô, hoạch định pháp luật như chúng tôi cũng không phải là thần thánh. Do đó, nhờ sự góp ý của người dân, doanh nghiệp để chúng tôi nghiên cứu. Theo tôi, sự thay đổi cần quá trình của toàn bộ hệ thống.
Thứ hai, với Luật Đất đai 2024 có 10 nhóm chính sách mới, cụ thể về quy hoạch, kế hoạch, giao đất, thu hồi…. bởi trong thời gian ngắn rất khó có thể trao đổi hết. Chúng tôi là những nhà nghiên cứu, hoạch định chính sách cũng sẵn sàng chia sẻ và đang còn nhiều vấn đề, vì vậy Hiệp hội nên tổ chức chuyên đề để được chia sẻ rõ hơn.
Thứ ba, lãnh đạo đang cố gắng đưa Luật Đất đai có hiệu lực vào 1/7 /2024 để Luật có hiệu lực sớm cần có quy trình và trình Quốc hội, chúng tôi cũng cảm ơn 2 hiệp hội trong lúc luật chưa có hiệu lực đang trong quy trình hoàn thiện văn bản dưới luật. Rất mong sau buổi toạ đàm, các khách mời còn có vướng mắc, hãy gửi về hiệp hội, chúng tôi sẽ nghiên cứu và trả lời cụ thể, góp phần xây dựng nghị định tốt hơn.
Ông Phan Đức Hiếu: Về nhân lực hợp tác quốc tế, Luật Đất đai chưa xử lý được việc không có quyền treo. Đã xử lý được 2 điểm, đầu tiên là thời hạn hưởng quyền đối với người dân tổ chức từ 3 năm xuống 2 năm nếu như quy hoạch không thực hiện thì sẽ quay lại quyền. Tiếp đó là nói rõ hơn quyền của người dân trong khu vực ngừng quy hoạch, lần này được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn. Đây là quy định khác hoàn toàn với quy định hiện nay. Hy vọng sẽ cải thiện được đời sống của người dân trong vùng quy hoạch cũng như tạo được áp lực cho nhà nước.
Ông Đào Trung Chính: Trong Luật Đất đai lần này, để quy hoạch không chồng chéo thì quy định những địa phương có tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương hoặc các khu vực đô thị mà đã có quy hoạch xây dựng đô thị rồi thì chúng ta không phải làm quy hoạch sử dụng đất nữa, mà chỉ trên cơ sở quy hoạch thì sẽ không có tình trạng chồng chéo.
Chấp thuận chủ trương đầu tư cùng với lựa chọn nhà đầu tư, thì buộc doanh nghiệp phải có đất. Về thời gian tính sử dụng đất, theo tôi hiểu khi kết thúc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì mới tính thời gian sử dụng đất.
