Phá giá trên diện rộng
Nếu như trước đây, tỷ lệ tham gia của các nhà đầu tư (không phải người
mua thực ở) trong một dự án quyết định tính sốt nóng của giao dịch và
giá cả, thì nay ngược lại, cũng chính tỷ lệ này quyết định mức độ xuống
giá của sản phẩm, thậm chí sự mất giá của dự án. Mà tại Hà Nội, cơn sút
giá này có vẻ không từ một dự án căn hộ, đất nền đang triển khai nào.
Khảo sát trên nhiều trang mua bán, rao vặt và các văn phòng môi giới BĐS
cho thấy, số lượng và mức độ bán tháo đang có sự phân hóa mạnh. Thứ
nhất, các dự án căn hộ, đất dự án thuộc hạng cao cấp tuy hiện có số
lượng rao bán sản phẩm lẻ tẻ nhưng lại luôn gây chú ý cao độ về mức giá
"cắt lỗ" rất "khủng", có thể lên tới 1-3 tỷ đồng/sản phẩm.
Đơn cử nhiều căn hộ khoảng 130m2 thuộc dự án chung cư cao cấp Mandarin
Garden, địa bàn quận Cầu Giấy, có giá gốc trong hợp đồng khoảng 46 triệu
đồng/m2 (cả VAT), nhưng nay cần tiền, người bán dù đã đóng 2,5 tỷ đồng
(tương đương 40% tiến độ), cũng sẵn sàng "buông" với tuyên bố cắt lỗ 1
tỷ đồng, hoặc bán dưới giá gốc 4-5 triệu đồng/m2.
Cách dự án này không xa, một số căn hộ diện tích từ 100-160m2 tại khu
phức hợp Keangnam, huyện Từ Liêm dù đã đi vào sử dụng, vẫn có người chào
bán cắt lỗ 3 tỷ đồng, từ 1.800-2.300 USD/m2 kèm bao tên sổ đỏ cho khách
mua. Trong khi thời điểm mở bán, giá gốc mà chủ đầu tư đưa ra là 3.000
USD/m2, còn đầu năm 2012, mức giá trên thị trường thứ cấp đã chỉ còn mức
2.400-2.700 USD/m2.
Ngay cả khu chung cư M3, M4 Nguyễn Chí Thanh, quận Đống Đa đã đi vào sử
dụng nhiều năm nay cũng không khỏi cảnh mất giá, từ mức 36-38 triệu
đồng/m2 thời điểm năm 2009, hiện nhiều chủ sở hữu rao bán dưới 30 triệu
đồng/m2.
Cơn sút giá tại HN có vẻ không từ một dự án căn hộ, đất nền đang triển khai nào (ảnh minh họa)
Hầu hết dự án căn hộ cao cấp đang triển khai tại các khu vực khác như
quận Thanh Xuân, Hà Đông, Long Biên, Hoàng Mai, Tây Hồ, Đống Đa... cũng
đồng cảnh ngộ. Giá gốc ký hợp đồng từ 32-44 triệu đồng thì bây giờ nhà
đầu tư cũng không chờ đến hạn giao nhà vào năm sau, mà sẵn sàng cắt lỗ
tầm tiền từ vài trăm triệu đến 1,5 tỷ đồng - tương đương với khoản tiền
mua một căn hộ thuộc phân khúc bình dân.
Thứ hai, phân khúc đất nền dự án đặc biệt là phía Tây gồm Bắc An Khánh,
Nam An Khánh, Tân Tây đô, Kim Chung - Di Trạch, Vân Canh, Geleximco...
càng sụt giá mạnh hơn. Nhiều lô biệt thự, liền kề tại các dự án này đang
được các cá nhân rao bán tính ra mất giá ít thì vài tỷ, nhiều thì đến
gần chục tỷ đồng so với hồi thị trường sốt nóng trước đây.
Chiều hướng thứ ba, những dự án căn hộ thuộc phân khúc trung cấp và bình
dân, lượng rao bán đông đảo nhưng mức giảm trên thị trường thứ cấp chưa
sâu. Một mặt bằng giá nhất định được xác lập, thường rẻ hơn 10-20% so
với giá gốc của chủ đầu tư.
Số này gồm các dự án khu đô thị mới Dương Nội, Victoria Văn Phú, Hải
Phát, Xa La... thuộc quận Hà Đông. Trước kia giá gốc của chủ đầu tư
thường dao động từ 20-25 triệu đồng/m2 tùy căn, tầng, nhưng nay nhiều
người chấp nhận cắt lỗ từ 60 triệu đến hơn 100 triệu đồng/căn, tương
đương với mức giảm khoảng 30% so với giá gốc. Giá chào trên thị trường
thứ cấp phổ biến từ 19-20 triệu đồng/m2.
Xấu chàng, hổ ai?
Một hệ quả của giai đoạn hoàng kim, các nhà đầu tư thứ cấp đón lõng thị
trường bằng việc tập trung nhiều ở những sản phẩm chưa đưa vào sử dụng.
Lúc này, sản phẩm nhà ở càng chưa biết khi nào bàn giao và tiếp theo là
giá càng vượt xa khả năng chi trả của số đông thì mức độ mất giá càng
cao.
Ở đây, không chỉ các nhà đầu tư cần tiền mặt để thanh toán, trả nợ, mà
triển vọng của thị trường còn u ám, tiến độ của chủ đầu tư trì trệ cũng
là lý do để các nhà đầu tư tiếp tục đẩy hàng ra với giá rẻ hơn lúc nhập
vào. Có thể hình dung ở phương án tốt nhất, một căn hộ ôm giữ, sang năm
giá trị của nó giỏi lắm tăng lên 10% nhưng chi phí lãi vay khoảng 20%.
Tính ra nếu ôm giữ nhà đầu tư vừa lỗ mà vừa mất đi các cơ hội đầu tư
khác. Do đó, chiều hướng bán hàng ra càng sớm càng tốt để tạo vòng quay
đồng tiền hiệu quả vẫn diễn tiến.
Một số quan điểm cho rằng, mặt bằng giá trên thị trường thứ cấp tới đây
sẽ được định hình thực sự ở phân khúc căn hộ trung cấp và bình dân, bởi
lượng người đầu tư theo phong trào còn mắc kẹt tại đây khá lớn. Ngược
lại, loại căn hộ cao cấp, tuy giá thứ cấp giảm lúc này khá sốc nhưng đó
chỉ là những trường hợp cá biệt, nhỏ lẻ.
Theo một nhà buôn BĐS chuyên nghiệp, nhà đầu tư thứ cấp trên thị trường
gồm 2 loại, thứ nhất là những người sống bằng nghề buôn BĐS thực thụ,
hai là những người có khoản tiền nhàn rỗi, muốn đầu tư lướt sóng kiếm
thêm. "Khẩu vị" của cả hai loại nhà đầu tư này đều là những dự án căn hộ
bình dân, tầm tiền 25 triệu đồng/m2 đổ về, diện tích căn hộ vừa phải.
Điều này đảm bảo suất đầu tư hợp lý (xuống tiền đợt đầu khoảng 300-500
triệu đồng/căn) mà vẫn có tính thanh khoản.
Trong khi đó, tiền đặt cọc một căn hộ cao cấp đợt đầu đã lên đến 1,5-2
tỷ đồng cho nên khách mua căn hộ cao cấp thường là những người sành
điệu, đẳng cấp, có nhu cầu ở thực hoặc là nhà đầu tư trường vốn. Những
nhà đầu tư "lướt sóng" lạc vào đây thì phần nhiều đã kịp "bỏ cọc", "cắt
lỗ" ngay khi thị trường có dấu hiệu đi xuống.
Số nhà đầu tư cá biệt ôm giữ sản phẩm đến lúc này đẩy hàng ra do quá cần
tiền để làm ăn. Mức giảm giá lên đến tiền tỷ của nhiều sản phẩm cao
cấp, mới nghe thì lớn nhưng thực tế không đáng gì so với lượng tiền mặt
người bán cần thu về. Người mua đã bỏ xuống một lượng tiền quá lớn lên
tới 6, 7 tỷ đồng, nay họ sẵn sàng hy sinh 1 tỷ, hơn là cầm 5 tỷ đồng vay
nóng bên ngoài, 1 tháng đã mất đứt 1 tỷ đồng.
Rõ ràng, đối tượng chịu thiệt hại đầu tiên và trực tiếp từ cơn bĩ cực
của thị trường BĐS chính là các nhà đầu tư thứ cấp vì một lượng hàng
không nhỏ đã được lực lượng này dang tay mua vào từ các chủ đầu tư. Tuy
nhiên mối quan hệ giữa các nhà đầu tư thứ cấp với chủ đầu tư ở góc độ
nào đó cũng khăng khít theo kiểu "môi hở răng lạnh".
Còn nhớ vài năm trước khi thị trường đi lên, để một dự án khi ra hàng đã
"hot" càng thêm sốt nóng về giá cũng như giao dịch thì chủ đầu tư rất
cần bàn tay của các nhà đầu tư lớn, có khả năng mua buôn với giá gốc.
Lúc ấy, chủ đầu tư dành phần lợi nhuận béo bở và các điều kiện ưu ái với
phương châm, đưa được các nhà đầu tư vào dự án thành công và kéo họ ra
cũng phải trót lọt.
Nay "vào" thành công nhưng "ra" bất lực, tất yếu để cứu mình, các nhà
đầu tư thứ cấp phải "phá giá", biến mình thành đối thủ cạnh tranh trực
tiếp với các chủ đầu tư. Đây là nỗi ám ảnh đeo đẳng các nhà tạo lập dự
án vì bản thân đã khó khăn, nay thêm động thái này, họ càng chìm sâu
hơn. Nhưng cũng không khá hơn, giới đầu tư vẫn không thôi trách móc, đổ
lỗi uy tín, cam kết tiềm lực của chủ đầu tư, vì chưa biết đến bao giờ họ
mới thoát khỏi "cục nợ" BĐS ràng buộc khiến mất ăn mất ngủ.
(VEF)
