Định danh điện tử cho mỗi bất động sản: “Phát súng” chống thổi giá, trốn thuế

Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 357/2025/NĐ-CP về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản. Một trong những nội dung được dư luận đặc biệt quan tâm là từ ngày 1/3/2026, mỗi bất động sản sẽ chính thức có mã định danh điện tử riêng.

Nhiều chuyên gia đánh giá đây không chỉ là bước tiến về mặt kỹ thuật quản lý mà còn được xem là nền móng quan trọng cho sự minh bạch và phát triển bền vững của thị trường bất động sản Việt Nam.

NHIỀU ĐIỂM TÍCH CỰC

Theo bà Hoàng Thị Thu Hằng, Cục phó Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, Nghị định 357 của Chính phủ về xây dựng hệ thống thông tin quản lý nhà ở và thị trường bất động sản không phải là một chính sách hoàn toàn mới. Thực tế, Việt Nam đã có quy định liên quan đến nội dung này từ năm 2014 và tiếp tục triển khai trong giai đoạn 2023–2024. Tuy nhiên, hệ thống thông tin bất động sản thời gian qua vẫn chưa đáp ứng được yêu cầu “đúng, đủ, sạch, sống” theo tinh thần Nghị quyết 57 của Bộ Chính trị.

Cụ thể, hệ thống hiện nay mới chủ yếu phục vụ mục đích báo cáo, trong khi chức năng quan trọng là minh bạch hóa thị trường và cập nhật dữ liệu theo thời gian thực vẫn chưa đạt yêu cầu. Trước thực trạng đó, Bộ Xây dựng đã tham mưu Chính phủ ban hành Nghị định 357 với nhiều điểm đổi mới căn bản.

Điểm nổi bật nhất của Nghị định 357 là lần đầu tiên Việt Nam quy định định danh bất động sản bằng mã số thống nhất. Theo bà Hằng, việc định danh này được quản lý “từ gốc”, bắt đầu từ thửa đất. Mã bất động sản được xây dựng trên nền tảng mã định danh thửa đất, sau đó tích hợp thêm thông tin về dự án, công trình xây dựng.

Khi một công trình được triển khai đầu tư, hệ thống quản lý hoạt động xây dựng của Bộ Xây dựng sẽ cấp mã cho công trình đó. Mã này tiếp tục được gắn với thông tin địa điểm, bởi trên cùng một thửa đất có thể tồn tại nhiều địa điểm hoặc hạng mục khác nhau.

Việc triển khai mã định danh và hệ thống thông tin điện tử không chỉ phục vụ cải cách thủ tục hành chính mà còn mang lại lợi ích cho tất cả các chủ thể tham gia thị trường: cơ quan quản lý nhà nước, doanh nghiệp bất động sản, doanh nghiệp môi giới và các cá nhân môi giới.

Đối với cơ quan quản lý, hệ thống sẽ trở thành công cụ giám sát thị trường hiệu quả. Tất cả thông tin về dự án, pháp lý và giao dịch bất động sản đều phải được cập nhật ngay khi phát sinh. Nhờ đó, cơ quan quản lý có thể theo dõi hằng ngày số lượng dự án được cấp phép, tình hình giao dịch và diễn biến thị trường, từ đó có cái nhìn tổng thể, chính xác để ban hành chính sách điều tiết kịp thời, sát thực tiễn.

Bà Hằng cho rằng: “Một trong những bất cập lớn hiện nay của thị trường là lệch pha cung – cầu. Nguồn cung bất động sản cao cấp đang dư thừa, trong khi nhà ở xã hội và nhà ở cho người thu nhập thấp lại thiếu trầm trọng. Khi có dữ liệu đầy đủ và minh bạch, cơ quan quản lý sẽ xác định rõ phân khúc nào đang thiếu, phân khúc nào đang thừa, qua đó định hướng phê duyệt dự án và lập kế hoạch phát triển nhà ở hợp lý hơn, tránh tái diễn tình trạng mất cân đối”.

Bất cập thứ hai là giá bất động sản tăng cao, vượt xa khả năng tiếp cận của người dân, đặc biệt tại các đô thị lớn. Một trong những nguyên nhân quan trọng là thị trường chưa minh bạch, tồn tại tình trạng “hai giá” và đầu cơ, gom hàng đẩy giá. Khi tất cả giao dịch đều được cập nhật lên hệ thống với giá thực, hiện tượng này sẽ từng bước bị hạn chế, góp phần bình ổn thị trường.

Đối với chủ đầu tư, việc cập nhật thông tin lên hệ thống vừa là trách nhiệm pháp lý, vừa là kênh truyền thông chính thống, giúp người dân dễ dàng tiếp cận thông tin dự án và tăng niềm tin, có thể giảm bớt chi phí quảng bá.

Đáng chú ý, Nghị định 357 cũng quy định định danh cá nhân môi giới bất động sản. Không chỉ dừng ở chứng chỉ hành nghề như trước đây, mỗi môi giới sẽ có mã định danh gắn với địa phương cấp chứng chỉ, căn cước công dân (hoặc định danh người nước ngoài), thời hạn chứng chỉ và lịch sử thu hồi (nếu có). Điều này góp phần nâng cao vị thế nghề môi giới, tăng tính chuyên nghiệp, minh bạch và trách nhiệm pháp lý, hạn chế các vi phạm, rủi ro cho cả thị trường và người dân.

KHÔNG CÒN “ĐẤT SỐNG” CHO CÁC HÀNH VI THỔI GIÁ

Về vấn đề này, TS. Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản (VARS IRE) đánh giá, Nghị định 357 là một nghị định đặc biệt quan trọng trong bối cảnh hiện nay, thậm chí có thể nói là mang tính nền tảng cho toàn bộ công tác quản lý thị trường bất động sản trong dài hạn.

Phải nhìn thẳng vào một thực tế là không thể quản lý được bất kỳ thị trường nào nếu thiếu dữ liệu, đặc biệt là với thị trường bất động sản, một thị trường có quy mô rất lớn, tác động trực tiếp đến an sinh xã hội và nền kinh tế vĩ mô. Trong nhiều năm qua, công tác quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản của Việt Nam gặp rất nhiều khó khăn, nguyên nhân cốt lõi nằm ở chỗ thiếu dữ liệu đầy đủ, đồng bộ và đáng tin cậy.

Nghị định 357 ra đời nhằm giải quyết chính “điểm mù” này, đặc biệt là dữ liệu về giá bất động sản, yếu tố quan trọng nhất nhưng cũng mơ hồ nhất trong suốt thời gian dài.

Có thể nói là chúng ta gần như đang quản lý một thị trường rất lớn bằng cảm tính và ước đoán, thay vì bằng dữ liệu.

Trước đây, Việt Nam không phải là không xây dựng cơ sở dữ liệu về đất đai, nhà ở hay thị trường bất động sản. Tuy nhiên, các hệ thống này rất manh mún, rời rạc và không khớp nối với nhau. Mỗi bộ, ngành, mỗi địa phương lại có một cách thu thập dữ liệu khác nhau, sử dụng phần mềm khác nhau, tiêu chuẩn khác nhau, thậm chí cách hiểu dữ liệu cũng khác nhau. Hệ quả là sau hàng chục năm xây dựng, khối dữ liệu đó gần như không thể khai thác hiệu quả.

Trong khi đó, kinh nghiệm của các quốc gia phát triển cho thấy họ có những cơ quan, tổ chức chuyên trách về quản trị và khai thác dữ liệu bất động sản. Dữ liệu không chỉ được thu thập mà còn được phân tích, cập nhật liên tục để phục vụ hoạch định chính sách.

Bất động sản là một loại hàng hóa rất đặc biệt. Nó không chỉ là tài sản của cá nhân hay doanh nghiệp, mà còn gắn chặt với quy hoạch, thuế, tín dụng, an sinh xã hội và ổn định kinh tế vĩ mô. Vì vậy, khi mỗi thửa đất, mỗi ngôi nhà được gắn một mã định danh điện tử duy nhất, thì toàn bộ quá trình quản lý, giám sát và vận hành thị trường sẽ thay đổi về chất.

Khi đã định danh được từng bất động sản, Nhà nước có thể theo dõi đầy đủ vòng đời của tài sản đó: từ nguồn gốc pháp lý, quy hoạch, mục đích sử dụng, lịch sử giao dịch, biến động giá, cho đến nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Điều này sẽ giúp công tác quản lý nhà nước trở nên chủ động, chính xác và minh bạch hơn rất nhiều.

Như Canada, Mỹ hay một số nước châu Âu. Ở đó, việc định danh và quản lý dữ liệu bất động sản đã được thực hiện từ rất lâu, với sự hỗ trợ mạnh mẽ của công nghệ.

Ví dụ như ở Canada, mỗi ngôi nhà đều có một hồ sơ dữ liệu rất chi tiết. Hằng năm, cơ quan chức năng có thể định giá lại bất động sản một cách tương đối chính xác dựa trên dữ liệu giao dịch thực tế và các mô hình phân tích. Từ đó, Nhà nước có thể gửi thông báo thuế (bill) trực tiếp đến từng hộ gia đình, với mức thuế được tính toán minh bạch, rõ ràng.

Khi người dân chuyển nhượng bất động sản, họ cũng biết chính xác mình phải nộp bao nhiêu loại thuế, phí. Nhờ vậy, nguồn thu ngân sách từ bất động sản ở các nước này là rất lớn và ổn định.

Trong khi đó, ở Việt Nam hiện nay, chúng ta gần như chưa khai thác được nguồn thu ngân sách từ thị trường bất động sản. Sắc thuế phổ biến nhất vẫn chỉ là thuế thu nhập cá nhân 2% khi chuyển nhượng, mà trên thực tế cũng còn nhiều bất cập. Việc thiếu dữ liệu khiến Nhà nước rất khó thiết kế các chính sách thuế hợp lý và công bằng.

"Tôi cho rằng, khi dữ liệu đã rõ ràng và minh bạch, thì gần như không còn “đất sống” cho các hành vi thổi giá, tung tin thất thiệt hay tạo sốt ảo như thời gian vừa qua", ông Lượng nêu.

Bởi vì lúc đó, mọi giao dịch đều được ghi nhận trên hệ thống. Bao nhiêu giao dịch, giá bao nhiêu, tần suất thế nào, tất cả đều thể hiện rõ ràng trên dữ liệu. Chính dữ liệu đó sẽ vẽ ra một “đường giá” rất cụ thể cho thị trường, phản ánh đúng cung – cầu thực tế.

Sẽ không còn chuyện chỉ một vài cá nhân hay nhóm đầu cơ đấu giá một vài lô đất rồi “bỏ bom”, sau đó tạo mặt bằng giá ảo cho cả khu vực. Dữ liệu thực sẽ ngay lập tức cho thấy đó chỉ là những giao dịch đơn lẻ, không phản ánh xu hướng chung của thị trường.